接力貸、合力貸全面叫停后，導(dǎo)致房屋買賣合同不能繼續(xù)履行的，該如何承擔(dān)法律責(zé)任？
11月4日，央行下屬上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，全面叫停接力貸、合力貸，并嚴(yán)禁前妻、前夫參與還貸。
對(duì)于原本采用接力貸、合力貸來購(gòu)房的購(gòu)房人來說，不得不面臨無法從銀行貸款，或貸款額度嚴(yán)重不足的窘境，從而影響房屋買賣合同的無法繼續(xù)履行，由此也必然會(huì)產(chǎn)生大量的房地產(chǎn)買賣合同糾紛案件。
針對(duì)本次限貸政策的升級(jí)版，今天隆安（上海）律師事務(wù)所吳取彬律師為大家解讀以往上海高院及上海一中院關(guān)于因貸款政策調(diào)整導(dǎo)致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行的傾向性意見：
一、上海高級(jí)人民法院《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》
由于上海高院出臺(tái)的解答時(shí)間較早，其中上海高院對(duì)于因貸款政策調(diào)整的問題，作如下解答：
房屋買賣合同是一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)往往對(duì)合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險(xiǎn)有著較為充分的預(yù)見。因此，作為付款義務(wù)人的房屋買受人對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見，并對(duì)可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因?yàn)橛芍鲝埥獬课葙I賣合同。但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個(gè)人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。
針對(duì)上海高院的意見，總結(jié)如下裁判規(guī)則：
1、 因貸款政策調(diào)整問題導(dǎo)致買方要求解除合同，法院原則上不予支持，除非合同有明確的約定；
2、嚴(yán)重影響買受人的支付能力，則可以解除合同，但是需要對(duì)解除合同承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
3、當(dāng)然，若當(dāng)事人雙方約定，由于貸款政策的變化導(dǎo)致貸款成數(shù)不足，則合同自動(dòng)解除，互不追究違約責(zé)任，等等。對(duì)于當(dāng)事人有諸如此類的明確約定且內(nèi)容不違反法律規(guī)定的，則買方可以依法解除合同。
但是，這里需要特別注意的是使用接力貸、合力貸的買房人來說，往往不是年齡偏大，就是還款能力不足，從而需要使用這種貸款方式，有些參與共同借款的當(dāng)事人，甚至根本不是房屋買賣合同的當(dāng)事人。此種情形，除非合同有明確的約定，若因政策的變化，導(dǎo)致不能使用接力貸、合力貸來進(jìn)行貸款的，則房屋買賣合同解除，否則，作為出售方有理由相信買受方有足夠的履行能力，當(dāng)本次政策變化導(dǎo)致房屋買賣合同不能繼續(xù)履行時(shí)，作為買受方將會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
二、上海市第一中級(jí)人民法院民二庭的意見
上海市第一中級(jí)人民法院民二庭曾發(fā)布的《樓市調(diào)控背景下房屋買賣新類型糾紛實(shí)務(wù)問題研究》一文中，對(duì)涉“限貸令”案件的問題，明確提出以下傾向意見：
明確約定以貸款付款的，如確實(shí)純粹因“限貸令”導(dǎo)致無法取得貸款的。
（1）對(duì)“一手房”，可適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條對(duì)買受人免責(zé)；
（2）對(duì)“二手房”則區(qū)分合同簽訂的時(shí)間及買受人有無具體過錯(cuò)，符合以下要件的，可向當(dāng)事人釋明由其提出請(qǐng)求，判決適當(dāng)減少合同解除的違約金：
一是合同簽訂在政策發(fā)布前；二是買受人純粹因“限貸令”而無法取得貸款，而不是可歸責(zé)于買受人的其他原因，比如個(gè)人信用記錄等；三是最后一項(xiàng)導(dǎo)致受到政策制約的貸款、過戶的時(shí)間在系爭(zhēng)合同（包括定金協(xié)議）簽訂之前；四是買受人不存在導(dǎo)致其遭遇政策限制的遲延履行行為；五是買受人在政策發(fā)布后及時(shí)告知出賣人（以3日為宜），并要求解除合同。符合上述全部五個(gè)要件的，方可調(diào)整違約責(zé)任，具體調(diào)整尺度可以個(gè)案掌握，鑒于上海市當(dāng)前“二手房”買賣合同通常約定的合同解除違約金為合同標(biāo)的金額的20%，建議一般情況下以一半為宜，但并不免除當(dāng)事人遲延履行的違約責(zé)任，定金合同按照定金罰則處理；對(duì)于買受人主觀存在過錯(cuò)，如不積極告知貸款情況，未及時(shí)提出解除合同，拖延履行合同，后又提出解除合同的，應(yīng)按照合同違約責(zé)任處理。合同簽訂在政策發(fā)布后的，買受人應(yīng)按照合同承擔(dān)違約責(zé)任。
針對(duì)上海一中院的意見，總結(jié)如下：
1、針對(duì)一手房買賣
因限貸導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，買受人在無過錯(cuò)的情形下均可以依法解除合同，不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即買受人免責(zé)；
但是，這里需要注意的是，本次政策調(diào)整不是限貸，而是全面停止接力貸、合力貸，在買受人沒有證據(jù)證明在購(gòu)房時(shí)已明確告知開發(fā)商需要使用接力貸或者合力貸的情形下，購(gòu)房人需要對(duì)貸款不能導(dǎo)致預(yù)售合同無法繼續(xù)履行承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
2、針對(duì)二手房買賣
a、買受人在被限貸的情況下，有及時(shí)告知義務(wù)，一般以3日為宜，否則會(huì)加重解除合同的法律責(zé)任；
b、對(duì)于解除定金合同按照定金罰則來處理。
C、在買受人無其他過錯(cuò)的情形下，因限貸嚴(yán)重影響買受人的支付能力，則可以解除合同。但是需要承擔(dān)違約責(zé)任，違約金會(huì)比照通常情形下適當(dāng)降低，若違約金無法彌補(bǔ)出售方因此而受到的損失，則應(yīng)賠償出售方因此而受到的損失。
d、當(dāng)然，若當(dāng)事人雙方約定，由于貸款政策的變化導(dǎo)致貸款成數(shù)不足，則合同自動(dòng)解除，互不追究違約責(zé)任，等等。對(duì)于當(dāng)事人有諸如此類的明確約定且內(nèi)容不違反法律規(guī)定的，則買受方可以依法解除合同。
這里需要特別注意的是，上海一中院的傾向性意見，僅僅是針對(duì)宏觀調(diào)控下，限貸導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，一種傾向性裁判觀點(diǎn)，而本次全面叫停接力貸、合力貸則不同，是停止一種貸款方式。買賣雙方在簽署買賣合同時(shí)，往往是使用中介機(jī)構(gòu)提供的格式版本的居間合同及補(bǔ)充條款，不會(huì)把具體的貸款方式寫入合同，作為買賣合同的出售方有理由相信買方有足夠的貸款能力，本次全面停止接力貸、合力貸導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，買受人可能會(huì)面臨承擔(dān)違約責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)。
建議：
1、針對(duì)本次全面叫停接力貸、合力貸導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，作為買受人應(yīng)根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則第一時(shí)間書面告知出賣方，避免因遲延履行通知義務(wù)，而影響出售方再次出售房屋。
2、在購(gòu)置房屋時(shí)，最好咨詢專業(yè)律師，或聘請(qǐng)律師陪購(gòu)，因?yàn)橘I房可能是有些人一生一次的人生大事，一旦考慮不周，可能會(huì)要承擔(dān)巨額的違約金。(來源：法律顧問工作室)
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