供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部(授權(quán)發(fā)表)
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)(18-024總第235)
因新政增加460萬(wàn)首付,買受人能否解除合同,要求返還定金?
——張某與李某房屋買賣合同糾紛(二審)案法律解析
【關(guān)鍵詞】
9.30新政 3.17新政 非普通住宅 首付比例提高解除合同 返還定金 繼續(xù)履行
【要點(diǎn)提示】
合同履行期間遇新政,導(dǎo)致買受人首付比例增加,出賣人認(rèn)為這不能構(gòu)成履行困難,買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋買賣合同,買受人訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)合同解除、返還定金,一審期間,又出臺(tái)了新政。法院認(rèn)為,上述政策的變化對(duì)買受人的履約能力造成重大影響,雙方不能按照合同既定的約定繼續(xù)履行,且這不可歸責(zé)于雙方,故買受人要求解除合同、返還定金,法院予以支持。
【當(dāng)事人信息】
原告:張某(被上訴人、買受人)
被告:李某(上訴人、出賣人)
【案情簡(jiǎn)介】
2016年9月29日,張某購(gòu)買李某名下涉訴房屋簽訂北京市存量房屋買賣合同(經(jīng)紀(jì)成交版),建筑面積267平方米,約定成交價(jià)格為3200萬(wàn)元,定金100萬(wàn)元,擬貸款金額800萬(wàn)元。同日,張某(乙方)、李某(甲方)、中介公司(丙方)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》,約定訴爭(zhēng)房屋總價(jià)3200萬(wàn)元,其中房?jī)r(jià)款1150萬(wàn)元,裝修款2050萬(wàn)元。
2016年9月29日、10月1日,張某分別通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式向李某支付定金50萬(wàn)元,共計(jì)100萬(wàn)元。
2016年9月30日,北京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的市住建委等部門(mén)制定的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》(京政辦發(fā)【2016】46號(hào)文)【即9.30新政】規(guī)定,對(duì)擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的,無(wú)論有無(wú)貸款記錄,首付款比例均不低于50%。購(gòu)買非普通自住房屋的,首付款比例不低于70%(北京市規(guī)定建筑面積140平方米以下的為普通住宅,建筑面積140平方米以上的為非普通住宅。
訴爭(zhēng)房屋為非普通住宅,根據(jù)張某提供的結(jié)婚證、產(chǎn)權(quán)證顯示,張某之妻鄧某名下有一套房屋,產(chǎn)權(quán)登記日期為2008年1月4日。
2017年2月6日張某向李某發(fā)送告知書(shū),2月7日李某收到該告知書(shū),告知書(shū)載明:李某女士,本人遺憾地通知您,自您或您代理人收到本告知書(shū)之日起,您與本人經(jīng)中介公司居間簽訂的買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議、居間成交確認(rèn)書(shū)、按揭貸款、過(guò)戶代理合同因政策調(diào)整無(wú)法繼續(xù)履行而解除。請(qǐng)于上述合同及協(xié)議解除后3日內(nèi)將本人交付的定金100萬(wàn)元返還本人。
雙方就此未能達(dá)成一致意見(jiàn),張某訴至法院,請(qǐng)求:1.確認(rèn)張某與李某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、張某、李某、中介公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》、《居間成交確認(rèn)書(shū)》、《按揭貸款、過(guò)戶代理合同》于2017年2月7日解除;2.判令李某返還購(gòu)房定金100萬(wàn)元整。
【法院判決】
【一審】:一、確認(rèn)張某與李某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、張某、李某、中介公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》、《居間成交確認(rèn)書(shū)》、《按揭貸款、過(guò)戶代理合同》均于二零一七年二月七日解除;二、判決生效后七日內(nèi),李某向張某返還定金一百萬(wàn)元。
二審:駁回上訴,維持原判。
【案件解析】
買受人能否以9.30政策致首付比例提高為由解除房屋買賣合同,要求出賣人返還定金?
買受人張某主張,合同約定的除貸款800萬(wàn)元以外的2400萬(wàn)元通過(guò)出賣已有房屋、向親朋好友借款的方式進(jìn)行籌措,930政策使得購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋的可貸款數(shù)額由805萬(wàn)元(合同約定的1150萬(wàn)元的70%)變?yōu)?45萬(wàn)元(1150萬(wàn)元的30%),需額外再籌措460萬(wàn)元現(xiàn)金,此條件已遠(yuǎn)超承受能力,買賣合同等協(xié)議因政策調(diào)整已無(wú)法繼續(xù)履行,有權(quán)解除合同。
出賣人李某則表示,協(xié)議中3200萬(wàn)元房款并未細(xì)分房款和裝修款,應(yīng)以3200萬(wàn)元作為核算商業(yè)貸款的基數(shù)。約定以自有資金支付人民幣2400萬(wàn)元未超張某根據(jù)930政策需自行支付的首付款2240萬(wàn)元(3200萬(wàn)元*70%),張某無(wú)權(quán)解除合同。
對(duì)此,中介公司表示,補(bǔ)充協(xié)議中明確區(qū)分房?jī)r(jià)款、裝修款是為了適應(yīng)國(guó)家稅收要求,1150萬(wàn)元房款符合當(dāng)時(shí)的區(qū)域指導(dǎo)價(jià)格,該價(jià)格就是雙方約定的網(wǎng)簽價(jià)款,該價(jià)格直接作為計(jì)算商業(yè)貸款的基數(shù)。
法院認(rèn)為:根據(jù)查明的事實(shí),張某與李某于2016年9月29日簽訂買賣合同,2016年9月30日北京市即出臺(tái)限貸政策,張某購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋的首付款比例應(yīng)由原來(lái)的不低于30%提升為不低于70%;且在一審審理過(guò)程中,2017年3月17日北京市又出臺(tái)新政,商品住房銷售的信貸政策進(jìn)一步收緊,張某如購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋的首付比例應(yīng)不低于80%。應(yīng)當(dāng)指出,上述政策的變化導(dǎo)致張某與李某之間的房屋買賣合同無(wú)法按照既定的約定繼續(xù)履行,且上述差別化信貸政策不僅會(huì)提高張某購(gòu)房的首付款比例,對(duì)于商品住房銷售的貸款利率、貸款年限等亦有相應(yīng)調(diào)整,故該政策對(duì)張某的貸款審批、還貸能力等亦會(huì)造成相應(yīng)影響。綜合上述因素考慮,新政的實(shí)施確會(huì)對(duì)張某的履約能力造成重大影響。李某主張張某的履約能力未受政策變化影響,但并未就此提交證據(jù)予以證明,故法院對(duì)此不予采納。因上述政策變化系不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因,由此導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行,張某要求解除合同,并要求李某退還100萬(wàn)元定金,法院予以支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第九十三條 當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí),解除權(quán)人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。
第九十七條 合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。
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