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未辦理土地使用權(quán)變更登記,是否影響房屋買賣合同的效力?
         發(fā)布者:易居房產(chǎn)律師團(tuán)   發(fā)布時(shí)間:2021/11/11   閱讀:2982次 ;分享到:
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 《商品房買賣合同》引發(fā)糾紛,為何不適用最高法《商品房買賣解釋》?

無預(yù)售許可證訴請(qǐng)確認(rèn)《商品房買賣合同》無效、房款返還,法院會(huì)怎樣處理(之二)

——余某與李某1、李某2等房屋買賣合同糾紛二審法律解析



【關(guān)鍵詞】
合作建房 無預(yù)售許可證 房屋買賣合同糾紛 合同無效 物權(quán)效力 合同效力


【要點(diǎn)提示】
合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。以將來可能取得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)為標(biāo)的物的買賣合同,不因出賣人未能取得所有權(quán)而導(dǎo)致合同無效。根據(jù)物權(quán)效力與合同效力分開的物權(quán)法原則,是否辦理土地使用權(quán)變更登記不影響合同效力。


【當(dāng)事人信息】

原告: 余某(上訴人)

被告:李某1、李某2、李某3、林某(被上訴人)



【案情簡介】

2006年1月6日,蘇某等十一戶通過公開拍賣方式單獨(dú)或共同取得了位于第4號(hào)至第9號(hào)的國有土地使用權(quán)。上述土地共占地1313平方米,土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地或城鎮(zhèn)住宅用地,土地使用權(quán)出讓年限為50年。

2011年12月28日,李某3、李某1、李某2、羅某與上述享有國有土地使用權(quán)人(即蘇某等十一戶)簽訂合作建房合同》和《合作建房附加合同》,約定由蘇某等十一戶提供其各自或共同享有的國有土地使用權(quán),由李某3、李某1、李某2、羅某提供建房資金由其四人負(fù)責(zé)開發(fā)建成一棟地下一層地上十二層的商住樓。后羅某因故退出并將其權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給了林某。

2012年12月3日,為了預(yù)定涉案房屋,余某與李某2、李某3簽訂《房屋出售合同》。2013年9月23日,李某2代表項(xiàng)目部(出賣人,即甲方)與余某(買受人,即乙方)正式簽訂了《商品房買賣合同》載明:甲方經(jīng)批準(zhǔn)將蘇某所屬以出讓方式取得的土地進(jìn)行合作開發(fā)。合同另對(duì)該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案、商品房建筑面積(計(jì)價(jià)面積和產(chǎn)權(quán)證面積)、價(jià)款及支付、房屋交付、辦證、違約責(zé)任、延期交房等進(jìn)行了約定。合同簽訂后,余某陸續(xù)繳納購房款、契稅和房屋維修資金、水電燃?xì)獬跹b費(fèi)和(房產(chǎn)證、土地證)辦證費(fèi)等費(fèi)用共計(jì)326645元。2014年12月20日,李某1、李某3、李某2、林某以短信方式通知余某于2014年12月28日收房,因余某對(duì)房屋質(zhì)量問題提出異議,余某未同意收房并報(bào)案。后余某等多次找政府相關(guān)部門進(jìn)行維權(quán),政府相關(guān)部進(jìn)行了協(xié)調(diào)處理,因雙方分歧較大,協(xié)調(diào)未果。   

案情補(bǔ)充:

1.上述《合作建房合同》和《合作建房附加合同》于2015年4月27日經(jīng)法院確認(rèn)有效。李某1、李某3、林某向李某2出具授權(quán)委托書,授權(quán)與業(yè)主簽訂商品房買賣合同。四人與蘇某等十一人以出讓方式取得的土地進(jìn)行合作開發(fā),擬定項(xiàng)目名稱并對(duì)外出售。

2.2013年2月30日,蘇某等十一戶作為發(fā)包人將案涉項(xiàng)目建設(shè)工程發(fā)包給了某建筑工程公司。2013年5月3日,城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理辦公室對(duì)蘇某等十一戶案涉項(xiàng)目建設(shè)工程發(fā)放建設(shè)工程放線通知單。2015年3月25日,城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理辦公室出具證明,證明蘇某等11戶憑發(fā)放的建設(shè)工程放線通知單就可直接放線開工。該建設(shè)工程總建筑面積為17509.28平方米(其中地下1326.3平方米),建筑用地面積1310.2平方米。該項(xiàng)目于2013年3月6日開工建設(shè),土建部分于2014年10月竣工,但是該建設(shè)工程至今并未進(jìn)行竣工驗(yàn)

3.案涉項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人是林某,李某2主管財(cái)務(wù)、李某3主管協(xié)調(diào)工作、李某1進(jìn)行出資,該項(xiàng)目部并無房地產(chǎn)開發(fā)資格。案涉項(xiàng)目至今(本案一審辯論終結(jié)前)未辦理建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證,李某1、李某3、李某2、林某亦無商品房預(yù)售許可證。2015年5月28日,李某2等四人向房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)對(duì)案涉建設(shè)項(xiàng)目“地下層和4-12層房屋產(chǎn)權(quán)”進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記。經(jīng)房地產(chǎn)管理局初審認(rèn)定,該項(xiàng)目具備產(chǎn)權(quán)首次登記的必備條件,初始登記可以頒證到十一位國有土地使用權(quán)人名下。案涉項(xiàng)目地下層和4-12層房屋產(chǎn)權(quán)可以過戶登記。李某2等已與案涉項(xiàng)目買受人簽訂的房屋買賣合同,如買賣雙方對(duì)合同內(nèi)容不持異議或經(jīng)法律程序確認(rèn)買賣合同有效并發(fā)生法律效力,亦可以通過轉(zhuǎn)移登記過戶到買受人名下。2015年5月28日,蘇某夫婦以共同共有的方式取得房屋所有權(quán)證,即案涉項(xiàng)目606號(hào)房、608號(hào)房、609號(hào)房、1014號(hào)房、715號(hào)房均已初始登記到蘇某夫婦名下。

余某訴請(qǐng)確認(rèn)其與被告簽訂的合同無效并要求全額返還購房款賠償已付房款的利息損失。



【法院判決】

【一審】

【后文揭秘...】

【二審】

駁回上訴,維持原判。



【案件解析】

1. 《商品房買賣合同》引發(fā)糾紛,為何不適用最高法《商品房買賣解釋》?

【詳見上文解析...】(點(diǎn)擊即可跳轉(zhuǎn))

 

2.未辦理土地使用權(quán)變更登記,是否影響房屋買賣合同效力?

本案,蘇某等十一人通過公開拍賣方式已經(jīng)單獨(dú)或共同取得了案涉國有土地使用權(quán)。2011年12月28日,李某3、李某1、李某2、羅某與上述享有國有土地使用權(quán)人(即蘇某等十一戶)《合作建房合同》和《合作建房附加合同》,合同中約定由蘇某等十一戶提供其各自或共同享有的國有土地使用權(quán),由李某3、李某1、李某2、羅某提供建房資金,由其四人負(fù)責(zé)開發(fā)建成一棟地下一層地上十二層的商住樓,蘇某等十一戶擁有地面以上1至3層房屋的產(chǎn)權(quán),李某3、李某1、李某2、羅某擁有地下層和4至12層房屋的產(chǎn)權(quán)。鑒于羅某已經(jīng)將其合同權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給了林某,故李某1、李某3、李某2、林某對(duì)案涉項(xiàng)目4至12層房屋依照合同約定享有權(quán)利。李某1、李某3、李某2、林某在享有上述合同權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)上,與余某另行簽訂《商品房買賣合同》,四被告的主要義務(wù)是交付符合合同約定的房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán),余某的主要義務(wù)是支付相關(guān)購房款項(xiàng),雙方當(dāng)事人之間關(guān)于房屋買賣的相關(guān)約定是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,在該行為中雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的實(shí)質(zhì)符合一般意義上的房屋買賣合同的本質(zhì)特征,故雙方當(dāng)事人之間構(gòu)成房屋買賣合同關(guān)系。

另外,在雙方簽訂《商品房買賣合同》之前,雙方曾簽署《房屋買賣合同》,由此可見,余某對(duì)于該房屋性質(zhì)應(yīng)當(dāng)明知。上述《商品房買賣合同》系余某與李某2自愿簽訂,盡管在簽訂合同時(shí)被告并未取得出售房屋的權(quán)屬證書,《城市房地產(chǎn)管理法》亦規(guī)定“未取得相關(guān)權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓”,但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋(二)》第十四條明確規(guī)定:合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。而“未取得權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓”系對(duì)房屋交易過程中為維護(hù)交易安全而制定的一種原則意義上的管理性規(guī)定,旨在規(guī)范房屋交易中的行政管理,而非禁止交易關(guān)系,這一規(guī)定在性質(zhì)上不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定,違反上述規(guī)定并不必然導(dǎo)致交易行為及締約合同的無效。對(duì)以將來可能取得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)為標(biāo)的物的買賣合同不因出賣人未能取得所有權(quán)而導(dǎo)致合同無效,但出賣人在合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得標(biāo)的物所有權(quán)致使標(biāo)的物不能交付的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約等相關(guān)責(zé)任。

另,根據(jù)物權(quán)效力與合同效力分開的物權(quán)法原則,雙方是否辦理土地使用權(quán)變更登記并不影響合同效力。

 

3.未取得施工許可證而建設(shè)的房屋,是否就能認(rèn)定為違法建筑?

【后文解析...】



【涉案法條】

《中華人民共和國合同法》(1999年10月01日起實(shí)行,現(xiàn)已失效

第八條 【依合同履行義務(wù)原則】依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保護(hù)。

第四十四條 【合同的生效】依法成立的合同,自成立時(shí)生效。

法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。

第五十二條 【合同無效的法定情形】有下列情形之一的,合同無效:

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;

(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋(二)》(2009年05月13日起實(shí)行,現(xiàn)已失效

第十四條 合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

《中華人民共和國物權(quán)法》(2007年10月01日起實(shí)行,現(xiàn)已失效

第十五條 【合同效力和物權(quán)效力區(qū)分】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2020年01月01日修正,現(xiàn)行有效

第二十八條 依法取得的土地使用權(quán),可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,作價(jià)入股,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

第三十八條 下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:   

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;   

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;   

(三)依法收回土地使用權(quán)的;

(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;   

(五)權(quán)屬有爭議的;   

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;   

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2021年01月01日修正,現(xiàn)行有效

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同。

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2020年01月01日修正,現(xiàn)行有效

第三條 當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,人民法院不予支持。

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