房?jī)r(jià)暴漲，賣方違約，是要求強(qiáng)制過(guò)戶，還是要求賣方賠償損失？
【導(dǎo)讀】：2016年初，隨著國(guó)家去庫(kù)存政策的出臺(tái)，各大城市房?jī)r(jià)暴漲，尤其是2、3月份，房?jī)r(jià)漲幅令人咂舌，例如：上海浦東某小區(qū)的一套二手房來(lái)說(shuō)，2015年12月份成交價(jià)為520萬(wàn)元，到了2016年3月初，同小區(qū)相同房型的掛牌價(jià)已在750萬(wàn)元，巨大的漲幅，對(duì)于剛剛簽訂房屋買(mǎi)賣合同的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，還沒(méi)從房?jī)r(jià)暴漲的喜悅中回過(guò)神來(lái)，就立即收到來(lái)自賣方的違約通知，賣方寧愿按合同的約定承擔(dān)高額違約金，也堅(jiān)決拒絕賣房。
在這里我們不能指責(zé)賣方缺乏“契約精神、見(jiàn)利忘義”，任何人面對(duì)如此巨大的漲幅，都會(huì)有一定的想法，尤其是工薪階層，可能要為此奮斗N年。但是無(wú)論房?jī)r(jià)漲幅再大，房屋買(mǎi)賣合同一旦簽訂，作為買(mǎi)賣雙方均應(yīng)遵守合同的約定，否則就可能承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
那么，買(mǎi)賣合同簽訂后，面對(duì)賣方違約，作為買(mǎi)方究竟該如何選擇？是要求強(qiáng)制過(guò)戶？ 還是要求賠償損失呢？我們先看看《合同法》的相關(guān)規(guī)定：
第107條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第94條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；第97條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。
第114條第2款 約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加…。
上述法律條款為二手房買(mǎi)賣合同的守約方指明了兩條道路：
道路一、要求違約方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任
道路二、解除合同，要求違約方賠償損失
針對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)暴漲，賣方違約的情形，是選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，還是選擇解除合同并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任，雖然選擇權(quán)在于買(mǎi)方，但是作為買(mǎi)方務(wù)必考慮繼續(xù)履行合同可能面臨的各種法律風(fēng)險(xiǎn)，甚至是生效的判決文書(shū)執(zhí)行不能而后陷入僵局的法律風(fēng)險(xiǎn)。
那么，究竟哪些情形買(mǎi)方可以要求賣方繼續(xù)履行合同，強(qiáng)制過(guò)戶。哪些原則上又不能要求強(qiáng)制過(guò)戶呢，而要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失呢？
我們針對(duì)二手房買(mǎi)賣合同具體情況不同給予不同分析和建議，僅供參考。（特別聲明，以下文章只針對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同已網(wǎng)簽，并且合法有效）
情形一、賣方房屋無(wú)其他權(quán)利限制，買(mǎi)方需通過(guò)銀行貸款支付剩余房?jī)r(jià)款、但賣方拒絕配合買(mǎi)方辦理貸款
通常，二手房交易如下：買(mǎi)方支付首付款、買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)貸款、繳納稅費(fèi)、辦理房地產(chǎn)過(guò)戶及抵押登記、銀行放款、交房支付尾款。
上述交易環(huán)節(jié)，可謂是環(huán)環(huán)相扣，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，必然會(huì)影響合同的履行。針對(duì)上述情形，買(mǎi)方一般無(wú)自有資金支付剩余房?jī)r(jià)款，必須通過(guò)銀行貸款來(lái)支付剩余房?jī)r(jià)款，然而此時(shí)若賣方拒絕提供買(mǎi)方申請(qǐng)銀行貸款所需的身份證件及收款賬號(hào)等材料，買(mǎi)方的貸款申請(qǐng)將無(wú)法通過(guò)銀行貸款審批。若買(mǎi)方選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，即便法院判決賣方繼續(xù)履行合同，那么，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，若賣方拒不執(zhí)行法院的判決、拒不配合買(mǎi)方辦理貸款審批手續(xù)，亦會(huì)因買(mǎi)方貸款不能通過(guò)銀行審批，而無(wú)法辦理房屋強(qiáng)制過(guò)戶，從而使買(mǎi)賣陷入僵局。
因此，對(duì)于這類情形，一般不建議當(dāng)事人要求賣方繼續(xù)履行合同，應(yīng)要求解除合同，同時(shí)要求賣方賠償損失。
情形二、賣方房屋無(wú)其他權(quán)利限制，買(mǎi)方貸款已通過(guò)銀行審批或買(mǎi)方有能力一次性付清剩余房款
對(duì)于此種情形，作為買(mǎi)方可依法要求繼續(xù)履行合同，并要求賣方承擔(dān)逾期辦理過(guò)戶的違約責(zé)任。
對(duì)于目前房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，若買(mǎi)方選擇解除合同，要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，或賠償損失，除非合同約定的違約金高于房?jī)r(jià)上漲的幅度，否則，一般不建議解除合同。若房?jī)r(jià)上漲的幅度超過(guò)合同約定違約金，則買(mǎi)方可依據(jù)《合同法》第114條第2款的規(guī)定，要求賠償實(shí)際損失，但是，在證明房屋上漲帶來(lái)的損失時(shí)，一般很難舉證，而法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)格往往會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)。
因此，在這種情形下，一般不建議選擇解除合同。
情形三、賣方房屋存在抵押
對(duì)于已簽訂房屋買(mǎi)賣合同，但是房屋有抵押的情形，若要求繼續(xù)履行合同，則法院可能會(huì)判決賣方限期剔除抵押。但是，即便判決繼續(xù)履行合同，在執(zhí)行程序中，賣方若不愿意或沒(méi)有能力剔除抵押，此時(shí)，作為買(mǎi)方若沒(méi)有能力代賣方剔除抵押，那么合同必將無(wú)法繼續(xù)履行。因此，對(duì)于這類情形，作為買(mǎi)方應(yīng)衡量自己的資金能力以及房屋抵押擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額，若沒(méi)有足夠的資金能力，建議還是選擇解除合同并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失。若有足夠的資金能力，同時(shí)，剔除抵押不會(huì)造成額外損失，則可依據(jù)《物權(quán)法》第191條第2款的規(guī)定，堅(jiān)持要求法院判決繼續(xù)履行合同。
情形四、房屋存在司法查封或其他限制權(quán)利
遇到這種特殊的情形，作為買(mǎi)方首先務(wù)必調(diào)查清楚司法查封的原因、涉案金額，或其他權(quán)利限制的原因，清楚選擇要求繼續(xù)履行合同所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于存在司法查封及權(quán)利限制過(guò)戶的情形，法院一般會(huì)以法律和事實(shí)履行不能，駁回守約方要求繼續(xù)履行合同的要求。
情形五、其他情形
例如：二手房買(mǎi)賣中可能存在一房二賣、一房數(shù)賣的情形；以及上述各種情形組合在一起所產(chǎn)生的情形；房屋上有違章搭建被記載到交易中心的等等。
針對(duì)這些復(fù)雜情形，買(mǎi)方務(wù)必清楚選擇繼續(xù)履行合同的法律后果，若選擇繼續(xù)履行的法律風(fēng)險(xiǎn)太大，建議還是選擇解除合同，要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。
例如：一房二賣、數(shù)賣的情形，若數(shù)個(gè)購(gòu)房者都主張要求強(qiáng)制過(guò)戶，然而房屋只有一套，不管法院判決給誰(shuí)，其他購(gòu)房人要求強(qiáng)制過(guò)戶，必然會(huì)被法院駁回。
以上簡(jiǎn)單羅列了網(wǎng)簽后，賣方單方面違約的五種情形，實(shí)際案例中可能存在多種情形的組合，一個(gè)案例也可能存在多個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題，因此遇到房屋糾紛，還是聘請(qǐng)專業(yè)律師提供法律服務(wù)。(來(lái)源：法律顧問(wèn)工作室)
