房屋買賣合同解除后，中介公司要求支付全額傭金及滯納金未獲法院支持
[摘要]涉訟房屋買賣合同的解除系因購買方的違約行為及上訴人的欠妥行為所致，而并非作為居間方的被上訴人之瑕疵服務(wù)所引起，但中介公司要求上訴人支付全額傭金違背了合同法的公平原則。
[關(guān)鍵詞] 房屋買賣合同糾紛，居間服務(wù)合同糾紛，居間傭金糾紛，居間服務(wù)糾紛律師，中介服務(wù)糾紛，居間合同糾紛，房地產(chǎn)出售居間協(xié)議
[案件當(dāng)事人]
上訴人（原審被告、反訴原告）某1、被上訴人（原審原告、反訴被告）某房地產(chǎn)公司。
[基本案情]
原審法院查明，2011年11月14日，某1、某2簽署《委托書》，委托某丙自其簽署委托書之日起至2012年12月31日止，代某1、某2辦理出售關(guān)于上海市某區(qū)XX路2XX號XXX室房屋（以下簡稱涉訟房屋）的相關(guān)事宜。同日，上海市東方公證處就某1、某2在委托書上簽名的事項出具《公證書》。
2012年1月29日，某丙代某1、某2與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》，《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》約定某房地產(chǎn)公司居間出售涉訟房屋，傭金為所交易的房地產(chǎn)實際成交價款的1%（如本協(xié)議與傭金確認(rèn)書金額不一致，以傭金確認(rèn)書為準(zhǔn)），某1、某2如未能按時將傭金給付某房地產(chǎn)公司，逾期每日加收滯納金為傭金的萬分之五。同日，某丙代某1、某2（出賣方、1方）與某房地產(chǎn)公司（居間方、丙方）、某�。ㄙI受方、2方）共同簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》約定：1方應(yīng)在簽收定金同時將房地產(chǎn)權(quán)證等權(quán)屬證明原件、發(fā)票等文件交由丙方保管至雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)當(dāng)日，在上述權(quán)證保管期間，1方不得對該權(quán)屬證明進(jìn)行掛失補辦；在1、2雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》等證明買賣關(guān)系已經(jīng)成立的合同后，分別按本協(xié)議第三條約定的房屋總價的1%或傭金確認(rèn)書等約定向丙方支付居間傭金。同日，某丙代某1、某2與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份《傭金確認(rèn)書》，《傭金確認(rèn)書》約定：成交物業(yè)為涉訟房屋，成交金額人民幣（以下幣種相同）770萬元，傭金金額77,000元，支付日期為簽訂買賣合同當(dāng)日支付傭金38,500元，交房之時支付38,500元。
2012年2月10日，某丙代某1、某2（賣售人）與某丁（買受人）簽訂了一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（以下簡稱買賣合同）。買賣合同約定：某丁向某1、某2購買涉訟房屋，轉(zhuǎn)讓價款為7,700,000元……。同日，某丙代某1、某2向某房地產(chǎn)公司支付了傭金38,500元。之后，某1、某2與某丁就買賣合同的履行產(chǎn)生了糾紛。2012年6月15日，某1到某房地產(chǎn)公司營業(yè)場所要求歸還房屋產(chǎn)權(quán)證，民警現(xiàn)場予以了處理。2012年7月3日，某1、某2向上海市某區(qū)人民法院提起訴訟，提出買賣合同解除，并要求追究某丁的違約責(zé)任。上海市某區(qū)人民法院判決后，某1提出上訴，二審終審結(jié)果為：一、維持上海市某區(qū)人民法院（2012）X民三(民)初字第1074號民事判決第一、二、三、四、六項；二、撤銷上海市某區(qū)人民法院（2012）X民三(民)初字第1074號民事判決第五項；三、被上訴人某丁于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上訴人某1、原審原告某2逾期付款違約金、解除合同賠償金共計人民幣100,000元。負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審本訴案件受理費人民幣18,805.50元，由某1、某2負(fù)擔(dān)17,597.50元，某丁負(fù)擔(dān)1,208元。反訴案件受理費人民幣18,827.70元，由某1、某2負(fù)擔(dān)人民幣11,276元，某丁負(fù)擔(dān)7,551.70元。二審案件受理費人民幣18,805.50元，由上訴人某1負(fù)擔(dān)17,597.50元，被上訴人某丁負(fù)擔(dān)1,208元。
某房地產(chǎn)公司訴至原審法院稱，其已促成某1、某2與某丁簽訂涉訟房屋的買賣合同，并協(xié)同辦理后續(xù)手續(xù)，已經(jīng)完成所有居間義務(wù)，然某1、某2未按約定支付傭金，兩人的行為構(gòu)成違約，故請求：1、判令某1、某2支付某房地產(chǎn)公司剩余傭金38,500元整；2、判令某1、某2支付因延遲支付傭金產(chǎn)生的滯納金1,155元整。審理中，某1表示愿意獨自承擔(dān)本案合同責(zé)任，某房地產(chǎn)公司因此撤回了對某2的起訴，只請求法院判決某1履行上述訴訟請求。
某1本訴辯稱及反訴訴稱，某1與某丁簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，因某丁的違約，法院已經(jīng)判決解除，故某房地產(chǎn)公司、某1居間合同目的并未真正實現(xiàn)；某房地產(chǎn)公司居間行為存在瑕疵，某房地產(chǎn)公司在未審查購買人的資信情況下就虛假承諾代某丁辦理銀行按揭貸款，最終未能取得銀行貸款導(dǎo)致合同無法履行。某房地產(chǎn)公司疏于履行居間義務(wù)，某1多次向其詢問購房人是否備齊房款，均未及時答復(fù)，后又在未能確認(rèn)能否付款的情況下，要求某1協(xié)助繳納稅款，致使某158.5萬元的稅款至今仍未退回。某房地產(chǎn)公司執(zhí)意扣留某1房地產(chǎn)權(quán)證，訴訟之日房地產(chǎn)抵押手續(xù)仍未能解封，導(dǎo)致法院認(rèn)定某1對合同解除負(fù)有責(zé)任，且某房地產(chǎn)公司庭上陳述不實，導(dǎo)致某1取得的合同解除違約金遠(yuǎn)不能彌補自身損失；根據(jù)《傭金確認(rèn)書》，剩余傭金在交房之時支付，因《上海市房地產(chǎn)買賣合同》解除，未辦理過戶和交房手續(xù)，傭金支付條件未成就；某房地產(chǎn)公司已從購房人處收取全額傭金，再向某1收取全額7.7萬元傭金，有違誠信公平，故不同意某房地產(chǎn)公司的本訴請求。因《上海市房地產(chǎn)買賣合同》已依法解除，雙方的居間目的未予實現(xiàn)，且由于某房地產(chǎn)公司為拖延時間要求某1交納稅款及其消極履行合同義務(wù)的行為，給某1造成較大的經(jīng)濟損失，故某1提出如下反訴請求：判令某房地產(chǎn)公司返還已付傭金38,500元。
某房地產(chǎn)公司反訴辯稱，其在居間服務(wù)中已盡到了相關(guān)義務(wù)。某房地產(chǎn)公司收取某177,000元傭金，未超過物價局對傭金的規(guī)定，故不同意某1的反訴請求。
原審審理中，某房地產(chǎn)公司表示涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)歸還給某1，某1對此予以確認(rèn)，同時表示正在房地產(chǎn)交易中心辦理涉訟房屋的退稅手續(xù)。某1還自認(rèn)，其與某2原系夫妻關(guān)系，在本案訴訟前已解除婚姻關(guān)系，涉訟房屋的權(quán)利歸某1所有。
【一審判決】
原審法院認(rèn)為，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付居間報酬。本案中，某房地產(chǎn)公司作為居間方提供了相應(yīng)的服務(wù)，促成了某1與購買方簽訂買賣合同，故某房地產(chǎn)公司要求某1支付傭金的訴請，于法有據(jù)，予以支持。因某1在履行買賣合同中的欠妥行為以及購買方的違約行為，致買賣合同未及時履行，后經(jīng)法院判決予以解除。因此，某房地產(chǎn)公司未能履行后續(xù)協(xié)助交易過戶、交房等居間義務(wù)的過錯雖然不能歸咎于某房地產(chǎn)公司，但某房地產(chǎn)公司要求某1支付全額傭金違背了合同法的公平原則，酌定予以消減為某1還應(yīng)支付某房地產(chǎn)公司剩余傭金22,000元。某房地產(chǎn)公司要求全額收取傭金的理由不足，故某房地產(chǎn)公司提出要求某1承擔(dān)滯納金的訴請，不予支持。
關(guān)于某1提出某房地產(chǎn)公司居間行為存在瑕疵的辯稱意見。原審認(rèn)為，購買人資信的審查、銀行的貸款、支付稅費等事宜，并非是某房地產(chǎn)公司作為居間方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，某1亦未能提供相關(guān)證據(jù)證明某房地產(chǎn)公司對此作出過承諾由某房地產(chǎn)公司履行或者協(xié)助履行，故某1的相關(guān)辯稱意見不予采納。根據(jù)《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的約定，某房地產(chǎn)公司有義務(wù)保管涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)證，前案終審判決后，某房地產(chǎn)公司已向某1歸還了房屋產(chǎn)權(quán)證，故某房地產(chǎn)公司的上述行為不屬于居間行為的瑕疵。
關(guān)于《傭金確認(rèn)書》中傭金支付條款的表述是支付“條件”還是“時間”。原審認(rèn)為，《傭金確認(rèn)書》中記載的是“支付日期”，而非“支付條件”，況且，《傭金確認(rèn)書》中對于傭金的金額已經(jīng)予以確定，為77,000元，故某1的相關(guān)辯稱意見不予采納。
原審法院審理后，依照《中華人民共和國合同法》第四百二十六條第一款之規(guī)定，于二〇一三年七月十五日判決如下：一、某1應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付某房地產(chǎn)公司傭金人民幣22,000元；二、駁回某房地產(chǎn)公司其他訴訟請求；三、駁回某1的反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費791.40元，因本案適用簡易程序?qū)徖恚瑴p半收取計395.70元，由某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)12元，某1負(fù)擔(dān)383.70元。反訴案件受理費381.25元，由某1負(fù)擔(dān)。
判決后，某1不服，上訴至本院稱，雙方在《傭金確認(rèn)書》中對第二筆傭金支付約定為“交房之時”，應(yīng)認(rèn)定傭金支付為附生效條件的約定，而非附期限的約定，現(xiàn)涉訟房屋因購房人違約未能交房，條件未成就，故上訴人無需支付第二筆傭金。上訴人之所以同意支付被上訴人高額傭金，正是因為看中被上訴人可以提供一整套居間服務(wù)，使交易順利完成，現(xiàn)被上訴人未能完成居間服務(wù)，故上訴人不應(yīng)支付第二筆傭金。且被上訴人在購買人資信審查、注銷抵押、稅費支付等方面存在嚴(yán)重的居間瑕疵，在被上訴人已收取了違約方傭金的情況下，不應(yīng)再收取上訴人的傭金，故被上訴人應(yīng)返還上訴人支付的第一筆傭金。綜上，請求二審法院撤銷原審判決，改判支持上訴人的原審反訴請求，駁回被上訴人的原審所有訴請。
被上訴人某房地產(chǎn)公司辯稱，原審事實查明清楚，法律適用正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
經(jīng)本院審理查明，原審法院認(rèn)定事實無誤，本院依法予以確認(rèn)。
[二審判決]
本院認(rèn)為，本案的爭議焦點為：1、雙方關(guān)于傭金支付的約定是否為附條件；2、被上訴人在居間過程中是否存在瑕疵從而應(yīng)返還上訴人所支付的傭金。
對于第一個爭議焦點，首先，雙方關(guān)于傭金的支付金額不僅于《傭金確認(rèn)書》中予以約定，并且在雙方同日簽訂的《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中均對上訴人應(yīng)支付的傭金金額予以了確認(rèn)，在上述兩份合同中并沒有對傭金的支付作出附條件的約定；其次，雙方所爭議的“簽訂買賣合同當(dāng)日支付傭金38,500元，交房之時支付38,500元”的表述記載于《傭金確認(rèn)書》“支付日期”一欄，從該表述的字面意思來看，也僅是對傭金支付時間的約定，而非對傭金支付條件的約定；再次，《傭金確認(rèn)書》的作用只是對上訴人應(yīng)支付居間傭金金額的確定，所收取的傭金比例也符合房地產(chǎn)居間的慣例，上訴人以被上訴人收取高額傭金為由反證雙方對傭金支付約定為附條件，依據(jù)不足，本院無法采信。綜上，本院認(rèn)為雙方關(guān)于傭金支付的相關(guān)約定既非附生效條件，亦非附始期，而僅是對支付時間的約定。
關(guān)于第二個爭議焦點，生效判決已確認(rèn)涉訟房屋買賣合同的解除系因購買方的違約行為及上訴人的欠妥行為所致，而并非作為居間方的被上訴人之瑕疵服務(wù)所引起。被上訴人已促成上訴人與案外人就涉訟房屋簽訂了房屋買賣合同，被上訴人作為居間方的主要義務(wù)已完成，上訴人理應(yīng)按約支付被上訴人相應(yīng)的傭金。原審考慮到被上訴人未能履行后續(xù)協(xié)助交易過戶、交房等義務(wù)，酌情將上訴人還應(yīng)支付的剩余傭金予以扣減，于法不悖，本院予以維持。上訴人稱被上訴人在購買人資信審查、注銷抵押、稅費支付等方面存在嚴(yán)重的居間瑕疵，但未能提供相關(guān)證據(jù)予以證明，故本院對其要求被上訴人退還已支付傭金的主張，不予支持。
綜上所述，上訴人某1的上訴理由均不能成立，其上訴請求，本院難以支持。原審依據(jù)所查明的事實作出的判決正確，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下： 駁回上訴，維持原判。
