虛假房屋買賣合同網(wǎng)上備案所產(chǎn)生的糾紛問題
[摘要]
近年來中介公司為搶占房源、排除競爭，違規(guī)進(jìn)行虛假房屋買賣合同網(wǎng)上備案產(chǎn)生一系列糾紛問題。主要涉及以下三個(gè)問題：一是對房屋買賣中網(wǎng)簽行為的定性；二是本案原告主張的侵犯名譽(yù)權(quán)是否成立；三是對盜名網(wǎng)簽之精神損害賠償數(shù)額考慮因素。
[關(guān)鍵詞] 虛假房屋買賣，侵犯名譽(yù)權(quán)，惡意串通，經(jīng)濟(jì)適用房資格，精神損害, 損害賠償數(shù)額確定的依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn), 虛假房屋買賣合同網(wǎng)上備案
[案件當(dāng)事人]
原告石蘭，被告北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，被告婁曉嵐。
[基本案情]
根據(jù)《北京市經(jīng)濟(jì)適用房住房購買資格申請、審核及配售管理辦法》的規(guī)定，申請經(jīng)濟(jì)適用房要求申請家庭住房面積、家庭總資產(chǎn)凈值需符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)審核通過并備案的申請家庭進(jìn)入輪候期，由區(qū)（縣）住房保障管理部門統(tǒng)一組織搖號配售。
2011年2月25日,北京市西城區(qū)大柵欄街道辦事處住保辦對石蘭家庭情況進(jìn)行初審公示，核查認(rèn)定石蘭住房和資產(chǎn)情況符合政策關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。但后石蘭被告知審核未通過，因其在朝陽區(qū)甜水園北里13號樓購有94.64平米的住房。石蘭就此事多次向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會反映核查經(jīng)濟(jì)適用房被取消資格問題，該委員會答復(fù)稱確有網(wǎng)簽購房一事，現(xiàn)處于合同注銷草擬階段。信訪人若要注銷網(wǎng)上信息，建議直接找北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱中大恒基公司）負(fù)責(zé)人辦理；對涉及其他問題，雙方可協(xié)商或通過司法途徑解決。
�。�2011）京海誠內(nèi)民證字第03375號公證書顯示，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)（http://www.bjfdc.gov.cn）中查詢到編號為C10560的網(wǎng)簽合同信息，內(nèi)容為：出賣人婁某于2007年10月29日以123萬元的價(jià)格將位于朝陽區(qū)甜水園北里13號樓15層1504號的房屋（96.64平米，房屋所有權(quán)證號：京房權(quán)證朝私成本字第217709號）賣與石蘭（證件號碼110104……69），簽約機(jī)構(gòu)為中大恒基公司，轉(zhuǎn)移登記辦理進(jìn)度為未申請，備注：上述公示內(nèi)容與存量房網(wǎng)簽合同記載內(nèi)容一致。石蘭為此支付公證費(fèi)1000元。
原告石蘭訴稱，二被告串通利用其的身份信息偽造虛假的房屋買賣合同并在政府相關(guān)管理網(wǎng)站上備案，導(dǎo)致其申請購買經(jīng)濟(jì)適用房的申請被駁回，并嚴(yán)重?fù)p害了其名譽(yù)。故訴至法院，請求判令：1. 二被告立即停止侵犯原告姓名權(quán)和名譽(yù)權(quán)的行為，取消二被告在北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)上的網(wǎng)簽；2. 依法向原告公開賠禮道歉，在《北京晚報(bào)》等北京市范圍內(nèi)的媒體進(jìn)行道歉；3. 被告就簽訂合同的事宜向北京市西城區(qū)住房和城市建設(shè)委員會解釋情況，消除因二被告侵權(quán)行為帶來的不利影響；4. 二被告賠償原告物質(zhì)損失10萬元（包括交通費(fèi)、誤工費(fèi)、公證費(fèi)和延遲買經(jīng)適房的房屋使用費(fèi)）及精神損害撫慰金10萬元。本案訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。
庭審中，中大恒基公司認(rèn)可該網(wǎng)簽系其員工所為，與婁曉嵐無關(guān)，同意就網(wǎng)簽錯誤向石蘭道歉，但提出網(wǎng)簽錯誤是員工工作失誤所致，并非故意行為。石蘭與婁某均認(rèn)可雙方并無實(shí)際房屋買賣交易。石蘭未提供婁某與中大恒基公司惡意串通的相關(guān)證據(jù)，也未提供其名譽(yù)權(quán)受損的相關(guān)證據(jù)。
[法院判決]
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，石蘭主張其姓名權(quán)、名譽(yù)權(quán)受到中大恒基公司和婁某的共同侵害，但沒有充分有效的證據(jù)證明兩被告存在惡意串通的情形，故對石蘭有關(guān)兩被告惡意串通侵權(quán)的主張，不予支持。中大恒基公司在未獲得石蘭授權(quán)，且石蘭與婁某并無真實(shí)房屋買賣合同的情況下，擅自使用石蘭的姓名進(jìn)行網(wǎng)簽信息提交，系屬對石蘭姓名的盜用，并造成石蘭未能通過購買經(jīng)濟(jì)適用房資格審核的后果，構(gòu)成侵權(quán)�？紤]到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行網(wǎng)簽需要買賣雙方簽約、審核等一系列程序，不可能因?yàn)楹唵问д`所致，且中大恒基公司對其工作人員行為負(fù)有管理約束之責(zé)，法院對中大恒基公司所述不存在侵權(quán)故意的辯稱不予采信，其應(yīng)對此承擔(dān)相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任。關(guān)于石蘭認(rèn)為虛假網(wǎng)簽行為嚴(yán)重?fù)p害其名譽(yù)的主張，因其未提供相應(yīng)證據(jù)支持，且石蘭被取消經(jīng)濟(jì)適用房資格一事被公眾知曉的范圍并不大，難以認(rèn)定其社會評價(jià)因此降低，故法院對其侵犯名譽(yù)權(quán)的主張不予支持。因石蘭的姓名權(quán)受到侵害，法院對于其要求中大恒基公司停止侵權(quán)、撤銷網(wǎng)簽，并向西城區(qū)住建委解釋網(wǎng)簽事宜、消除影響的訴訟請求予以支持�？紤]到經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的取得對石蘭具有重大意義，而虛假的網(wǎng)簽影響了其取得購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，勢必給石蘭帶來一定精神上的壓力和痛苦，中大恒基公司應(yīng)向石蘭賠禮道歉，并對石蘭所遭受的精神損害進(jìn)行精神撫慰，故法院對石蘭要求中大恒基公司賠禮道歉及賠償精神損害的訴訟請求予以支持，具體賠禮道歉方式和賠償數(shù)額由法院綜合侵權(quán)行為的過錯程度、造成的影響和精神損害程度等因素予以判定。石蘭未就其要求賠償交通費(fèi)、誤工費(fèi)的主張?zhí)峤幌鄳?yīng)證據(jù)，考慮到石蘭因?qū)で髥栴}的解決勢必支付一定交通費(fèi)用，但石蘭并無工作，故法院對石蘭要求賠償交通費(fèi)的主張酌情予以考慮，對其要求誤工費(fèi)的訴訟請求不予支持。就石蘭要求公證費(fèi)1000元的主張，因該筆費(fèi)用系其起訴收集證據(jù)的合理開支，法院予以支持。就石蘭主張賠償延遲購買經(jīng)濟(jì)適用房的房屋使用費(fèi)一節(jié)，由于經(jīng)適房的獲得還需要輪候搖號程序，該費(fèi)用并非目前已現(xiàn)實(shí)發(fā)生的損失，法院對此不予支持。因婁某被列為網(wǎng)簽賣方，而網(wǎng)簽撤銷手續(xù)需要其協(xié)助辦理，婁某應(yīng)配合石蘭撤銷網(wǎng)簽。對于石蘭超出部分的訴訟請求，法院不予支持。
綜上，法院依照《中華人民共和國民法通則》第99條第1款、第120條，《中華人民共和國侵權(quán)法》第2條、第15條的規(guī)定判決：被告中大恒基公司與被告婁某配合石蘭撤銷北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的網(wǎng)簽；被告中大恒基公司向北京市西城區(qū)住房和城市建設(shè)委員會書面說明網(wǎng)簽情況，消除影響，說明內(nèi)容需經(jīng)法院審核；被告中大恒基公司向原告石蘭書面賠禮道歉；被告中大恒基公司向原告石蘭賠償交通費(fèi)200元、公證費(fèi)1000元以及精神損害撫慰金2萬元；
一審宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴，該判決書已發(fā)生法律效力。
[解析]
本案涉及的是近年來中介公司為搶占房源、排除競爭，違規(guī)進(jìn)行虛假房屋買賣合同網(wǎng)上備案所產(chǎn)生的糾紛問題。具體到本案，主要涉及以下三個(gè)問題：一是對房屋買賣中網(wǎng)簽行為的定性；二是石蘭主張的侵犯名譽(yù)權(quán)是否成立；三是對盜名網(wǎng)簽之精神損害賠償數(shù)額考慮因素。
（一）對房屋買賣中網(wǎng)簽行為的定性
考察房屋買賣中網(wǎng)簽流程以及網(wǎng)簽必備要素等形成背景，從而定性虛假網(wǎng)簽有無可能系過失造成，是本案審理的邏輯起點(diǎn)。網(wǎng)簽是指商品房買賣過程中，雙方在中介公司的參與下，在簽訂書面的房屋買賣合同后，進(jìn)行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約登記的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行網(wǎng)簽需要買賣雙方簽約、審核等一系列程序，使用買賣雙方姓名進(jìn)行網(wǎng)簽時(shí)需要核實(shí)并依據(jù)房屋買賣合同等進(jìn)行網(wǎng)簽信息提交，故虛假網(wǎng)簽不可能因?yàn)楹唵问д`所致。本案中，中大恒基公司在未獲得石女士授權(quán)，且石蘭與婁某并無真實(shí)房屋買賣合同的情況下，擅自使用石蘭的姓名進(jìn)行網(wǎng)簽信息提交，系屬對石蘭姓名的盜用，并造成了石蘭因此未能通過經(jīng)適房資格審核的后果，構(gòu)成侵犯姓名權(quán)。此行為雖系其員工所為的職務(wù)行為，但中大恒基公司作為雇員的管理方，至少存在管理上的過失，故應(yīng)承擔(dān)替代責(zé)任。
�。ǘ┦m主張的侵犯名譽(yù)權(quán)是否成立
名譽(yù)利益是無形利益，其所保護(hù)的自然人的自然屬性和社會屬性，名譽(yù)受侵犯很重要的一點(diǎn)是在當(dāng)今社會普遍標(biāo)準(zhǔn)下自然人因侵權(quán)行為而受他人道德上的譴責(zé)，以致自己感受屈辱。個(gè)人所認(rèn)為的“名譽(yù)感”的降低，并不必然代表客觀上個(gè)人一般社會評價(jià)的降低。當(dāng)事人如主張名譽(yù)權(quán)被侵害，需提供相關(guān)證據(jù)證明其社會評價(jià)缺失因被告的不當(dāng)行為而降低。本案中，考慮石蘭被取消經(jīng)濟(jì)適用房資格一事被公眾知曉的范圍并不大，主要局限在住建委和街道辦事處，難以認(rèn)定其社會評價(jià)因此降低，故法院對其侵犯名譽(yù)權(quán)的主張未予支持是適當(dāng)。
�。ㄈ┐_定損害賠償額的相關(guān)考慮因素。
本案的難點(diǎn)之一在于損害賠償數(shù)額確定的依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)。本案的裁判綜合考慮了以下幾方面因素：一是中大恒基侵犯石蘭姓名權(quán)的侵權(quán)故意；二是經(jīng)濟(jì)適用房對于一個(gè)北京市普通家庭的意義，及其背后體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值對于申請人在精神層面的影響；三是石蘭因侵權(quán)行為延后申請經(jīng)濟(jì)適用房的持續(xù)時(shí)間；四是北京市當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平。當(dāng)然，除此以外，法官亦考慮了個(gè)人信息保護(hù)的價(jià)值，以及裁判結(jié)果對引導(dǎo)與中大恒基同行業(yè)單位誠信經(jīng)營之效果等因素，最終酌定的2萬元賠償額，是處于目前一審法院乃至整個(gè)北京市法院系統(tǒng)精神損害判賠額度的中等偏上水平。
另外，本案中，石蘭還主張了賠償延遲購買經(jīng)濟(jì)適用房的房屋使用費(fèi)，但經(jīng)核實(shí)，由于經(jīng)適房的獲得還需要輪候搖號程序，石蘭登記的此批次經(jīng)適房在法庭開庭審理時(shí)尚未建造和配售，故認(rèn)為該費(fèi)用并非目前已現(xiàn)實(shí)發(fā)生的損失，本案中未予支持。
綜上，一審法院的判決是正確的。
來源：北京法院網(wǎng) 作者：北京高法研究室 原標(biāo)題：中介公司虛假網(wǎng)簽的侵權(quán)責(zé)任承擔(dān)
