供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（2017-117）
夫妻一方售房合同并非無效，履行不能致解除出賣人承擔(dān)違約責(zé)任！
---龍某與周某、吳某等房屋買賣合同糾紛（二審）案例解析
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣 無權(quán)處分 夫妻共同財(cái)產(chǎn) 合同無效 違約責(zé)任 合同解除
【要點(diǎn)提示】
最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2012〕8號(hào)）第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”涉案房屋買賣合同解除，是出賣人的根本違約行為所致，出賣人應(yīng)承擔(dān)合同解除后的違約責(zé)任。
【當(dāng)事人信息】
原告：龍某（買受人、乙方、被上訴人）
被告：周某（出賣人、甲方、上訴人）
被告：吳某（出賣人、甲方、與周末系夫妻、被上訴人）
第三人：某不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（簡稱某公司、居間方）
【案情簡介】
2013年11月24日，龍某經(jīng)某公司居間購買涉案房屋，與周某、吳某簽訂《房屋買賣居間合同》，約定：一、房屋總價(jià)款63.5萬元；二、支付方式：合同簽訂當(dāng)日乙方支付甲方定金1萬元；過戶當(dāng)日乙方將房屋首付款12.5萬元交于甲方；剩余50萬元辦理貸款；三、甲、乙雙方任何一方拒絕履行合同或解除合同，均由違約方向另一方支付本合同確認(rèn)的房價(jià)10%作為違約金，實(shí)際損失超過違約金總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。因吳某未到現(xiàn)場，合同簽名處由周某代簽吳某名字。
合同簽訂當(dāng)日，龍某交付定金1萬元。2013年12月10日，周某以丈夫吳某不同意出售為由，要求解除合同；吳某以未在《房屋買賣居間合同》上簽字為由，對該合同不予認(rèn)可，主張?jiān)摵贤瑹o效，主張相應(yīng)的違約條款無效。因周某、吳某不予配合導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，2014年6月5日，龍某第一次起訴至法院，請求：一、繼續(xù)履行合同；二、支付延遲履行違約金6.35萬，后于2014年11月18日撤回該起訴并獲法院準(zhǔn)許；2015年1月13日，龍某再次向法院起訴，請求：一、解除《房屋買賣居間合同》；二、周某、吳某支付違約金6.35萬元，返還定金1萬元，合計(jì)7.35萬元。
【法院判決】
一、解除龍某與周某、某公司簽訂的《房屋買賣居間合同》；
二、周某向龍某返還定金1萬元、支付違約金6.35萬元。
【案件解析】
一、出賣人能否以簽訂《房屋買賣居間合同》并未征得共有人（配偶）同意為由主張合同無效？
首先，出賣人周某為完全民事行為能力人，龍某與周某簽訂的《房屋買賣居間合同》系雙方真實(shí)意思表示，該合同沒有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于法律規(guī)定合同無效的情形。
其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
故，周某、吳某以未征得共有人吳某為由主張房屋買賣合同無效的理由于法無據(jù)、不能成立，涉案《房屋買賣居間合同》合法有效。
二、涉案《房屋買賣居間合同》為何被判解除？出賣人應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？
涉案房屋為周某、吳某夫妻共同財(cái)產(chǎn)，周某未經(jīng)配偶吳某同意代其在房屋買賣居間合同上簽字構(gòu)成無權(quán)處分，嗣后吳某不同意出售涉案房屋，根據(jù)法律規(guī)定，合同雖有效，但履行不能。鑒于涉案各方均表示不再繼續(xù)履行合同，故法院判決該房屋買賣居間合同解除。
合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案房屋買賣居間合同并未對房屋交付、房款支付時(shí)間等做詳細(xì)約定，買受人龍某不存在怠于履行合同義務(wù)的情形。涉案房屋買賣合同解除，是出賣人周某的根本違約行為所致，出賣人周某應(yīng)承擔(dān)合同解除后的違約責(zé)任。
三、出賣人以一審釋明不到位為由在二審中要求對于違約金數(shù)額過高進(jìn)行調(diào)整,法院為何不支持？
本案一審審理中，出賣人周某、吳某堅(jiān)定地認(rèn)為涉案房屋買賣合同的簽訂因未征得共有人吳某同意而應(yīng)當(dāng)無效，對于法院釋明的如果法院認(rèn)為違約條款有效并予以適用是否需要對違約金進(jìn)行調(diào)整問題，認(rèn)為無適用前提而不需要。判決后，出賣人周某、吳某認(rèn)為合同約定的違約金數(shù)額過高，一審法院雖對違約金數(shù)額是否需要調(diào)整進(jìn)行釋明，但沒有明確周某將承擔(dān)違約責(zé)任，釋明不到位，請求二審法院調(diào)整違約金數(shù)額。對此，二審法院認(rèn)為：違約金約定數(shù)額是否過高，應(yīng)否調(diào)整不是法院釋明的范疇 ，應(yīng)由當(dāng)事人主動(dòng)提出，法院予以審查；一審法院為各方當(dāng)事人的利益，主動(dòng)征詢關(guān)于違約金數(shù)額約定是否過高的意見，當(dāng)事人均表示該違約金數(shù)額無需調(diào)整，法院就此進(jìn)行判決并無不當(dāng)�，F(xiàn)出賣人以一審釋明不到位為由在二審中要求對于違約金數(shù)額過高進(jìn)行調(diào)整，該意見無法被采信。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2012〕8號(hào)）
第三條 當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持。
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