供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-118）
一方主張是買賣，一方辯稱是借貸，法院為何判決涉案房屋買賣合同無(wú)效？
---王某與聞某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
經(jīng)濟(jì)適用房 合同無(wú)效 繼續(xù)履行 不告不理 過(guò)戶 買賣關(guān)系 借貸關(guān)系
【要點(diǎn)提示】
合同效力問(wèn)題屬于人民法院審理合同案件應(yīng)當(dāng)主動(dòng)審查的范圍，訴爭(zhēng)房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，系出賣人于2008年4月11日之后購(gòu)買。買賣雙方于2012年10月23日簽訂北京市存量房屋買賣合同，屬于在相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，出賣人據(jù)此主張雙方簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，法院予以支持。
【當(dāng)事人信息】
原告：聞某（買受人、上訴人）
被告：王某（出賣人、被上訴人）
【案情簡(jiǎn)介】
聞某主張：2012年10月23日，其與王某簽訂了北京市存量房屋買賣合同，約定出賣人王某將1003號(hào)房屋出售給聞某，雙方約定的交易價(jià)格為600000元，王某拿到房本后應(yīng)配合聞某辦理過(guò)戶手續(xù)。聞某于2012年10月26日支付給王某房屋裝修折價(jià)款4000元。
王某主張：其與聞某系借貸關(guān)系，雙方口頭約定房屋租金為2000元/月，王某以房屋租金形式返還給聞某借款300000元（對(duì)此，聞某否認(rèn)）。聞某向其陳述，簽訂北京市存量房屋買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議、居間服務(wù)合同均是走過(guò)場(chǎng)，當(dāng)王某把錢還給聞某后，前述合同協(xié)議就會(huì)作廢；聞某為了實(shí)現(xiàn)其目的，規(guī)避王某結(jié)婚的事實(shí)，還協(xié)同王某去派出所開(kāi)具了單身證明；王某實(shí)際找聞某借款300000元，剩余300000元已通過(guò)當(dāng)天取款、轉(zhuǎn)賬到第三人（薛某）的形式還給聞某。
經(jīng)法院詢問(wèn)，王某陳述：2012年10月23日，其本人將450000元轉(zhuǎn)給薛某，但其系按照聞某的指示進(jìn)行轉(zhuǎn)款的。對(duì)此，聞某否認(rèn)。
買賣雙方均認(rèn)可：訴爭(zhēng)房屋系經(jīng)濟(jì)適用房、雙方簽訂房屋買賣合同時(shí)，原購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房尚不滿五年。
聞某訴請(qǐng)依法判令王某繼續(xù)履行合同并于本判決生效后為聞某辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。
【法院判決】
一審：1、確認(rèn)雙方于二○一二年十月二十三日簽訂的北京市存量房屋買賣合同為無(wú)效合同；2、駁回聞某之訴訟請(qǐng)求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評(píng)析】
一、買賣未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房，法院可以直接判決合同無(wú)效？
本案中訴爭(zhēng)房屋系經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)北京出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房買賣政策的規(guī)定：1、經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)定未滿5年不得正式上市交易;2、政策規(guī)定滿5年后，補(bǔ)交土地出讓金把經(jīng)適房轉(zhuǎn)為商品房后就可以合法銷售；3.經(jīng)濟(jì)適用房交易時(shí)未滿5年，簽署的買賣合同是無(wú)效的，不受法律保護(hù)。本案中買賣雙方簽訂北京市存量房屋買賣合同時(shí)，訴爭(zhēng)房屋尚未滿五年，處于限制上市交易期限內(nèi)，故王某主張房屋買賣合同無(wú)效，法院予以支持。
二、當(dāng)事人訴請(qǐng)繼續(xù)履行協(xié)助過(guò)戶，法院為何能主動(dòng)判決訴爭(zhēng)房屋買賣合同無(wú)效？
合同履行的前提條件是合同合法有效，無(wú)效的合同自始無(wú)效，不存在履行的可能。本案中王某要求繼續(xù)履行雙方的買賣合同，訴爭(zhēng)房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，如問(wèn)題一所述，該房屋買賣合同無(wú)效，無(wú)效合同違反了法律和社會(huì)公共利益，由此決定了國(guó)家要對(duì)無(wú)效合同予以主動(dòng)干預(yù)。合同效力問(wèn)題屬于人民法院審理合同案件應(yīng)當(dāng)主動(dòng)審查的范圍，在合同糾紛訴至法院后，法院不待當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，便可以主動(dòng)審查合同是否具有無(wú)效的因素，如果發(fā)現(xiàn)合同屬于無(wú)效范疇，便應(yīng)主動(dòng)地確認(rèn)合同無(wú)效。就是說(shuō)，確認(rèn)合同無(wú)效是法院的職權(quán)。即法院直接依據(jù)法律的規(guī)定，行使該項(xiàng)職權(quán)。故此，當(dāng)事人訴請(qǐng)繼續(xù)履行協(xié)助過(guò)戶，法院可以以職權(quán)主動(dòng)判決訴爭(zhēng)房屋買賣合同無(wú)效。
【涉案法條】
第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;
(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會(huì)公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
