供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（2017-114）
耗資2000余萬整體購樓，買受人能否以部分層高不符約定為由訴請解除相應(yīng)房屋買賣合同？
——聶某與某房地產(chǎn)分公司商品房預(yù)售合同糾紛（再審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
商品房預(yù)售 解除合同 交付房屋 層高 面積誤差 商業(yè)用途 合同目的 違約金 整體購買
【要點(diǎn)提示】
買受人整體購買商業(yè)樓，合同履行過程中，其能否以出賣人交付的部分樓房層高不符約定為由，要求解除相應(yīng)房屋買賣合同?本文所選案例法院認(rèn)為：涉案《商品房買賣合同》第三條只約定涉案10#、15#樓的層高（包括負(fù)一層）應(yīng)當(dāng)為3.6米，并未約定涉案16#樓負(fù)一層的層高應(yīng)當(dāng)為3.6米，即使涉案16#樓負(fù)一層的層高未達(dá)到3.6米，但并未違反合同的約定，雙方合同中約定的解除條件中亦不包括層高不夠的情形，故其要求解除地下室部分的合同約定既不符合約定解除的條件，也不符合法定解除的條件，本院對(duì)其請求不予支持。
【當(dāng)事人信息】
原告：聶某（買受人、二審上訴人、再審申請人）
被告：某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司某分公司（簡稱某房地產(chǎn)分公司、出賣人、二審被上訴人、再審被申請人）
【案情簡介】
2013年10月26日，聶某與某房地產(chǎn)分公司簽訂商品房買賣合同，約定某房地產(chǎn)分公司將某花園10#、15#和16#商業(yè)樓（15#、16#樓房產(chǎn)證上載明房屋的規(guī)劃用途為商業(yè)）負(fù)一層，建筑面積6189㎡的商品房，以2450萬元的價(jià)格出售給聶某。合同第三條約定聶某"購買的商品房"為"第10#、15#商業(yè)樓"，"該商品房的用途為商業(yè)，屬框架結(jié)構(gòu)，層高為3.6米，建筑層數(shù)地上五層，地下一層"；第四條約定"10#、15#商業(yè)樓和16#商業(yè)樓負(fù)一層總計(jì)約6189平方米，總金額2450萬元"。還約定買受人分期付款：“雙方簽訂合同后，買受人于2013年10月26日付100萬元，在2013年10月28日付400萬元，11月份再付500萬元，12月份付1000萬元（壹仟萬元），余款2014年4月份付清”。房屋交付期限為：出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年12月30日前，...交付買受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1...；2、買受人未按合同約定付清全部房款（含貸款）及費(fèi)用（含代收代繳費(fèi)用）；3...。關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，若出賣人在2014年4月前未能辦理好房產(chǎn)證，買受人可延期付清房屋余款。
2013年11月28日，聶某與某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂代理銷售合同，作為其購買的某花園商業(yè)樓的銷售代理。2014年1月7日，10#樓、15#、16#樓竣工驗(yàn)收合格。16#樓地下室層高不足3.6米。此后，聶某（乙方）、某房地產(chǎn)分公司（甲方）及某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（丙方）簽訂三方補(bǔ)充協(xié)議書，該協(xié)議書載明：鑒于2、丙方是雙方的中介，甲方先代理了甲方某縣某商業(yè)樓銷售權(quán)，把房屋銷售給了乙方，經(jīng)過甲方的同意又讓丙方代理銷售門面房沖抵房款。3、由于市場銷售不暢致使門面房至今未能銷售也延誤了房屋付款時(shí)間。該協(xié)議第一條約定變更付款時(shí)間及違約責(zé)任，1、乙方于本次合同簽訂后在2014年4月10日前再付給甲方100萬元購房款，剩余1450萬元的房款由丙方負(fù)責(zé)銷售門面代乙方回款給甲方；2、丙方保證在...，2014年8月1日前共計(jì)回款1450萬元；...； 5、甲方應(yīng)在2014年4月30日前將房屋交付給乙方，并在同年的6月15日前部分房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理到乙方名下。2014年7月21日，雙方又簽訂商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議2，約定：1、...；2、甲方盡快把...總面積大約3000平方米的房產(chǎn)證辦到乙方名下，乙方盡量給甲方再付部分房款；3、乙方將以下房屋按揭貸款方式給甲方回款，...，總計(jì)13883000元，...貸款不夠甲方以現(xiàn)金支付；4、剩余款項(xiàng)乙方付清后，甲方在政府規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把剩余產(chǎn)權(quán)辦理到乙方名下或乙方指定人名下。
2014年8月31日，聶某授權(quán)某房地產(chǎn)分公司將聶某名下的“某花園”10#樓、15#樓部分（負(fù)一層、一層、二層）進(jìn)行分割買賣...。2015年4月14日，某房地產(chǎn) 分公司與聶某簽訂《還款協(xié)議》，約定："... 1.還款金額：...（3276971元）。2.還款計(jì)劃：...，2015年5月14日乙方將余款全部付清，......"
至涉訴時(shí)止，交易雙方均承認(rèn)聶某已支付購房款22316850元及剩余2183150元未付。聶某訴至法院，請求：1、解除原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》中原告購買被告834㎡商品房的約定；2、被告向原告返還834㎡的購房款1501200元；3、被告向原告支付解除部分已付房款2％的違約金30024元；4、被告向原告支付逾期交房違約金1704948元；5、被告向原告支付逾期交房違約金（自2015年7月30日起至實(shí)際交房前一日，1749.7元／天）
【法院判決】
一審：駁回聶某的訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
再審：駁回聶某的再審申請。
【案件解析】
一、法院為何駁回買受人以部分層高不符合同約定為由，要求解除相應(yīng)房屋買賣合同約定的訴請？
涉案《商品房買賣合同》第三條只約定涉案10#、15#樓的層高（包括負(fù)一層）應(yīng)當(dāng)為3.6米，并未約定涉案16#樓負(fù)一層的層高應(yīng)當(dāng)為3.6米。涉案《商品房買賣合同》第四條也未約定涉案16#樓負(fù)一層的層高應(yīng)當(dāng)為3.6米。因此，雖然涉案16#樓負(fù)一層的層高未達(dá)到3.6米，但并未違反合同的約定。
另外，買賣雙方合同中約定的解除條件中并不包括層高不夠的情形，而合同法中規(guī)定的法定解除條件是違約方的違約行為達(dá)到根本違約，由于商品房買賣合同中對(duì)16#樓地下室部分的層高并未進(jìn)行約定，即使15#、16#樓地下室層高未達(dá)到3.6米，某房地產(chǎn)分公司也未構(gòu)成根本違約。因此，聶某要求解除地下室部分的合同約定既不符合約定解除的條件，也不符合法定解除的條件，對(duì)其要求解除15#、16#樓地下室834㎡部分的合同約定、返還834㎡的房款并支付解除部分的違約金的訴訟請求，法院判決駁回、不予支持并無不當(dāng)。
二、再審中另行提出合同解除的其他理由，法院是否審查？
聶某提起本案訴訟時(shí)只是以涉案15#樓負(fù)一層和16#樓負(fù)一層的層高不符合約定為由要求解除此部分房屋的買賣合同，并沒有提出涉案15#樓負(fù)一層和16#樓負(fù)一層的面積不符合合同的約定、涉案15#樓負(fù)一層和16#樓負(fù)一層的規(guī)劃用途不屬于商業(yè)用途的理由，因此，其在申請?jiān)賹徶刑岢龅纳鲜鰞身?xiàng)理由并不屬于再審案件的審理范圍，故再審法院對(duì)此不予審查。
三、法院為何不支持買受人以出賣人未按照合同約定履行交付房屋義務(wù)為由要求其支付相應(yīng)違約金的訴訟請求？
首先，從涉案10#、15#、16#樓已于2014年1月7日驗(yàn)收合格、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)代理聶某出賣了部分涉案房屋并將相應(yīng)款項(xiàng)作為價(jià)款支付給某房地產(chǎn)分公司、涉案《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議2》就共計(jì)3000平方米的不同樓層的房屋的權(quán)屬證書分別辦理事宜和聶某以涉案不同樓或者不同樓層的房屋以"按揭貸款方式給甲方回款"事宜進(jìn)行約定、聶某授權(quán)某房地產(chǎn)分公司"分割"出賣涉案10#樓整體和15#樓部分、某房地產(chǎn)分公司已經(jīng)就部分涉案房屋為聶某辦理了權(quán)屬證書等事實(shí)，另外，聶某稱某房地產(chǎn)分公司僅向其交付4000㎡的商品房，其卻仍向某房地產(chǎn)分公司支付了絕大部分的購房款，與其陳述及事實(shí)不符�？傊�，聶某在本案中提供的證據(jù)并不能證明某房地產(chǎn) 分公司未按照約定履行交付涉案房屋義務(wù)的事實(shí)。
其次，雙方簽訂的商品房買賣合同第八條明確約定：買受人未按合同約定付清全部房款(含貸款)及費(fèi)用(含代收代繳費(fèi)用)，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期交付房屋�！度窖a(bǔ)充協(xié)議》第一條第5項(xiàng)對(duì)房屋交付時(shí)間亦進(jìn)行了變更。其后雙方又簽訂商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議以及聶某交款清單上的交款時(shí)間，均反映出聶某未能及時(shí)按約向某房地產(chǎn)分公司支付房款，某房地產(chǎn)分公司亦有權(quán)依約延期交付房屋。
綜上，聶某要求某房地產(chǎn)分公司自商品房買賣合同約定的房屋交付時(shí)間2013年12月30日起至實(shí)際交房前一日支付逾期交房違約金的訴訟請求既無事實(shí)依據(jù)，也無法律依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)予以支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第九十三條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
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