供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-115）
出賣人一房二賣致合同解除，被判全額賠償房屋差價(jià)損失54萬(wàn)元！
---魏某與張某等房屋買賣合同糾紛案（二審）案例解析
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣 根本違約 首付款利息 房屋差價(jià)損失 情勢(shì)變更
【要點(diǎn)提示】
情勢(shì)變更，是指在合同訂立后，因發(fā)生訂立合同時(shí)當(dāng)事人不能預(yù)見并且不能克服的情況，使合同的履行失去意義或者履行合同使合同當(dāng)事人之間的利益重大失衡的情形。情勢(shì)變更需為非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)漲跌是正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見的情況，不屬于“不可抗力”或“情勢(shì)變更”。本案中，在簽訂房屋買賣合同后,賣方因房?jī)r(jià)大幅上漲而一房二賣，并主張適用情勢(shì)變更原則免責(zé)，法院不支持。
【當(dāng)事人信息】
原告：魏某（買受人、被上訴人）
被告：張某、李某（出賣人、上訴人，張某、李某系夫妻）
被告：某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（簡(jiǎn)稱某公司、居間方、被上訴人）
【案情簡(jiǎn)介】
2013年11月17日，魏某與張某、李某經(jīng)某公司居間簽訂《房屋買賣合同》購(gòu)買張某涉案房屋一套，房屋總價(jià)款76萬(wàn)元。合同簽訂后，魏某依約向張某支付定金及首付款共計(jì)35萬(wàn)元。2015年12月，開發(fā)商將涉案房屋交付張某。2016年4月，開發(fā)商將涉案房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)放給張某。2016年4月27日，因房?jī)r(jià)大幅上漲，張某以130萬(wàn)元將涉案房屋出售給案外人鄭某，并于2016年4月29日與案外人鄭某辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
魏某以張某一房二賣為由向法院起訴，請(qǐng)求：一、解除原告與三被告簽訂的《房屋買賣合同》；二、被告張某、李某向原告返還已付購(gòu)房款35萬(wàn)元及利息（自2015年4月11日起至2016年4月11日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算）；三、被告張某、李某賠償原告房屋溢價(jià)款70萬(wàn)。
【法院判決】
一、解除原告與三被告簽訂的《房屋買賣居間合同》；
二、被告張某、李某返還原告已付購(gòu)房款35萬(wàn)元及利息（自2015年4月11日起至2016年4月11日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算）；
三、被告張某、李某賠償原告房屋差價(jià)損失54萬(wàn)元。
【案件解析】
一、出賣人一房二賣致合同履行不能而解除，是否應(yīng)賠償買受人房屋差價(jià)損失？法院如何認(rèn)定出賣人責(zé)任？
首先，買賣各方簽訂的《房屋買賣居間合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。因張某已將涉案房屋另行出售他人，屬于根本違約，致使合同目的已不能實(shí)現(xiàn)，故原告（買方）要求解除《房屋買賣居間合同》，法院予以支持。
其次，因涉案房屋屬于張某、李某夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且購(gòu)房款亦由張某、李某收取，合同解除后，被告張某、李某夫妻作為違約方應(yīng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任，原告作為守約方有權(quán)要求被告張某、李某賠償損失，首付款利息和房屋差價(jià)均是實(shí)際損失。根據(jù)被告張某認(rèn)可房屋賣給案外人130萬(wàn)的事實(shí)，結(jié)合原告與被告簽訂合同約定房屋價(jià)款76萬(wàn)元，法院認(rèn)定并判決被告張某、李某應(yīng)賠償原告房屋差價(jià)損失為54萬(wàn)元人民幣。
二、合同簽訂后房?jī)r(jià)大漲，是否屬于情勢(shì)變更？
情勢(shì)變更，是指在合同訂立后，因發(fā)生訂立合同時(shí)當(dāng)事人不能預(yù)見并且不能克服的情況，使合同的履行失去意義或者履行合同使合同當(dāng)事人之間的利益重大失衡的情形。情勢(shì)變更需為非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而房?jī)r(jià)漲跌是正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見的情況，不屬于“不可抗力”或“情勢(shì)變更”。本案中，在簽訂房屋買賣合同后,賣方因房?jī)r(jià)大幅上漲而一房二賣，并主張適用情勢(shì)變更原則免責(zé)，法院不支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)
第二十六條 合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更和解除。
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