供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（2017-112）
無證回遷房買賣?or以房抵債民間借貸？
---林某與左某房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
產(chǎn)權(quán)登記 回遷房 以房抵債 民間借貸 過戶 合同有效 合同無效
【要點(diǎn)提示】
案件的爭議焦點(diǎn)在于出賣人與買受人之間法律關(guān)系的性質(zhì)。買受人主張是房屋買賣合同關(guān)系。出賣人主張是民間借貸關(guān)系。法院審理后認(rèn)為：首先，以房抵債協(xié)議包括房屋的驗(yàn)收、過戶以及違約責(zé)任等內(nèi)容符合房屋買賣關(guān)系項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)關(guān)系的表現(xiàn)；其次，雙方簽訂以房抵債協(xié)議后，買受人一直居住在涉案房屋內(nèi)，如果雙方是民間借貸關(guān)系的話，簽訂以房抵債協(xié)議后并不必然產(chǎn)生出賣人將涉案交付給買受人后果，而雙方是房屋買賣合同關(guān)系的話，出賣人收到全部房款后將涉案房屋交付給買受人，買受人一直居住在涉案房屋內(nèi)更符合常理；最后，作為以房抵債協(xié)議中間人的王某出庭作證證明雙方是房屋買賣合同關(guān)系，與法院查清的事實(shí)能夠相互佐證。最終，法院認(rèn)定雙方法律關(guān)系系房屋買賣合同關(guān)系。
【當(dāng)事人信息】
原告：林某（買受人）
被告：左某（出賣人）
第三人：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱某公司）
【案情簡介】
某公司與左某于2005年7月4日簽訂回購回遷房協(xié)議，協(xié)議約定了雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，后雙方均按照協(xié)議履行了義務(wù)，左某取得涉案房屋。
2005年7月4日，林某與左某以及中間人王某簽訂以房抵債協(xié)議，約定：左某在此確認(rèn)：截止2005年6月20日止，左某結(jié)欠林某債務(wù)374000元，為歸還上述債務(wù)，左某同意將其所擁有的位于海淀區(qū)門頭馨村某號房產(chǎn)抵償給林某。林某同意按照左某《回購回遷房協(xié)議》的房產(chǎn)價(jià)值，作為抵債房產(chǎn)的價(jià)值。左某應(yīng)保證如下事項(xiàng)：1、對抵債房產(chǎn)擁有所有權(quán)和處分權(quán)；2、提供抵債房產(chǎn)所有原始文件、票據(jù)包括《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》、《回購回遷房協(xié)議》及《收據(jù)》、《準(zhǔn)住證》、左某的身份證復(fù)印件；3、主動辦理該房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證及土地證等證書，并協(xié)助林某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。雙方簽署本協(xié)議后，應(yīng)到相關(guān)部門辦理房產(chǎn)的過戶手續(xù)，如若年后才能辦理手續(xù)，左某仍然要協(xié)助林某辦理該房產(chǎn)的過戶手續(xù)，所發(fā)生的過戶費(fèi)用由林某承擔(dān)。當(dāng)日，林某通過中國工商銀行將374000元支付給了左某。左某將該房的《回購回遷房協(xié)議》、收據(jù)以及其他有關(guān)資料原件、鑰匙和入住手續(xù)交給林某，林某隨即裝修并一直居住。后某公司發(fā)出辦理《房屋所有權(quán)證》的通知，林某隨即告知左某并要求協(xié)助辦理房產(chǎn)登記和過戶更名登記手續(xù)，但是左某一直未配合，并認(rèn)為雙方之間是民間借貸關(guān)系，林某則主張為房屋買賣合同關(guān)系。
故林某訴至法院，請求：1、判決確認(rèn)雙方于2005年7月4日買賣房屋的行為合法有效；2、判令左某配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，直至將產(chǎn)權(quán)證辦理到其名下。
【法院判決】
1、確認(rèn)林某與左某房屋買賣關(guān)系有效；
2、左某協(xié)助林某辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，將房屋所有權(quán)登記至林某名下，稅費(fèi)由林某負(fù)擔(dān)，第三人某公司予以協(xié)助；
3、林某于上述房屋產(chǎn)權(quán)登記至林某名下之日給付左某十五萬元。
【案件解析】
一、法院如何認(rèn)定到底是房屋買賣還是以房抵債的民間借貸？
首先，以房抵債協(xié)議包括房屋的驗(yàn)收、過戶以及違約責(zé)任等內(nèi)容符合房屋買賣關(guān)系項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)關(guān)系的表現(xiàn)；其次，雙方簽訂以房抵債協(xié)議后，林某一直居住在涉案房屋內(nèi)，如果雙方是民間借貸關(guān)系的話，簽訂以房抵債協(xié)議后并不必然產(chǎn)生左某將涉案交付給林某的后果，而雙方是房屋買賣合同關(guān)系的話，左某收到374000元后將涉案房屋交付給林某，林某一直居住在涉案房屋內(nèi)更符合常理；最后，作為以房抵債協(xié)議中間人的王某亦出庭作證證明雙方是房屋買賣合同關(guān)系，與法院查清的事實(shí)能夠相互佐證。綜上，故法院最終認(rèn)定雙方法律關(guān)系系房屋買賣合同關(guān)系。
二、對于無證回遷房買賣，法院能否以及該如何判決過戶？
承上所述，雙方法律關(guān)系是房屋買賣法律關(guān)系，是交易雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該房屋是按經(jīng)濟(jì)適用房管理的房屋，現(xiàn)已具備辦理房屋所有權(quán)證的條件，不具備不能交易的其他限制性條件，左某應(yīng)在某公司的協(xié)助下辦理涉案房屋的所有權(quán)證，左某在涉案房屋的所有權(quán)證辦理完畢后，協(xié)助林某辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，將房屋過戶至林某名下，過戶產(chǎn)生的費(fèi)用由林某負(fù)擔(dān)。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
