供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（2017-113）
隱瞞房屋被查封致拍賣，履行不能合同解除賣方被判賠違約金40萬！
---劉某與李某、劉某1、某房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
查封 抵押 拍賣 解除合同 違約責(zé)任 賠償損失 居間合同
【要點(diǎn)提示】
出賣人明知涉案房屋已經(jīng)被法院查封，仍與買受人簽訂房屋買賣合同，由于出賣人的行為最終導(dǎo)致涉案房屋被法院拍賣，致使房屋買賣合同無法履行，買受人要求解除房屋買賣合同，法院應(yīng)予以支持。合同解除后，出賣人已收取的買受人支付的定金10萬元，應(yīng)予返還。房屋買賣合同解除是出賣人行為所致，而房屋買賣合同不能履行必然導(dǎo)致買受人的經(jīng)濟(jì)利益受損，故出賣人應(yīng)對買受人承擔(dān)違約責(zé)任。
【當(dāng)事人信息】
原告：劉某（買受人）
被告：劉某1、李某（出賣人）、某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱某公司、居間方）
【案情簡介】
2016年2月20日，劉某與李某簽訂房屋買賣合同，劉某購買李某所有的涉案房屋，總價(jià)款1120萬元。同時(shí)，雙方約定定金為150萬元，簽約當(dāng)日支付10萬元，雙方于2016年3月1日前支付140萬元；劉某未能在2016年7月1日取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列方式處理：如因李某的責(zé)任，劉某有權(quán)解除合同。劉某解除合同的，李某應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起三日內(nèi)退還劉某全部已付款，并按照房屋成交價(jià)格的30%向劉某支付違約金。劉某1作為李某的委托代理人代簽了李某的姓名。合同簽訂當(dāng)日，劉某支付李某定金10萬元。簽約時(shí)，涉案房屋已設(shè)立抵押登記，抵押權(quán)人為北京銀行。2016年4月5日，劉某得知房屋已被法院查封。就查封房屋后是否繼續(xù)履行合同的問題，雙方多次協(xié)商，并在同年5月找到執(zhí)行局一同協(xié)商雙方在解除查封的前提下，繼續(xù)履行合同，后劉某表示不同意先由其支付房款解除查封。后涉案房屋被法院拍賣，成交價(jià)格為1420萬元。
劉某訴至法院，請求：1、解除與李某于2016年2月20日簽訂的房屋買賣合同；2、要求李某、劉某1返還定金10萬元；3、要求李某、劉某1賠償違約金336萬元，某公司承擔(dān)連帶責(zé)任。
【法院判決】
1、解除劉某與李某簽訂的房屋買賣合同;
2、李某于返還劉某定金十萬元。
3、李某賠償劉某損失四十萬元;
4、駁回劉某的其他訴訟請求。
【案件解析】
一、法院為何認(rèn)定賣方隱瞞房屋被查封的事實(shí)構(gòu)成違約？
李某在明知涉案房屋已經(jīng)被法院查封的情況下，仍與劉某簽訂房屋買賣合同，李某雖表示簽約時(shí)已經(jīng)將房屋被查封的情況告知劉某，但針對該主張，李某未提供相應(yīng)的證據(jù)證明，故法院對于李某的抗辯意見，不予采信。由于李某的行為最終導(dǎo)致涉案房屋被法院拍賣，致使房屋買賣合同無法履行，現(xiàn)劉某要求解除房屋買賣合同，李某亦表示同意，法院對此不持異議。合同解除后，李某理應(yīng)將劉某支付的定金10萬元，予以返還。鑒于房屋買賣合同解除是由于李某行為所致，而房屋買賣合同不能履行必然導(dǎo)致劉某的經(jīng)濟(jì)利益受損，故劉某要求李某承擔(dān)違約責(zé)任，于法有據(jù)，法院予以支持。對于違約金的數(shù)額李某認(rèn)為過高，要求降低，對此法院根據(jù)劉某的實(shí)際損失、房屋情況予以酌減。
二、買賣雙方在簽訂的買賣合同中約定了房屋成交價(jià)30%（即336萬元）的違約金，法院為何予以酌減僅判決賠償40萬？
劉某與李某簽訂的房屋買賣合同中約定，劉某解除合同的，李某應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起三日內(nèi)退還劉某全部已付款，并按照房屋成交價(jià)格的30%向劉某支付違約金。法院在認(rèn)定李某隱瞞房屋被查封的事實(shí)構(gòu)成違約后，并沒有按照這一約定來認(rèn)定李某的違約責(zé)任，這是因?yàn)檫`約金的目的是為了彌補(bǔ)因?yàn)檫`約給守約方造成的損失，如果違約金過分高于實(shí)際損失，違約方可以要求法院適當(dāng)降低違約金支付比例，當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認(rèn)定為合同法規(guī)定的過分高于造成的損失。本案中，李某主張雙方約定的違約金過高，法院予以采納，并就劉某的實(shí)際損失認(rèn)定并判決支持了賠償違約金40萬。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
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