夫妻共同還貸的房屋為配偶一方單獨所有還是屬于夫妻共同所有?
婆婆代簽出售夫妻婚后共同還貸房,兒媳反對無效,法院判合同繼續(xù)履行!(上)
——吳某與李某等房屋買賣合同糾紛案(二審)法律解析
【關(guān)鍵詞】
婚前財產(chǎn) 共同還貸 解除合同 繼續(xù)履行 夫妻共同財產(chǎn) 無權(quán)處分 房屋增值 婚姻關(guān)系存續(xù)期間
【要點提示】
婆婆代簽出售夫妻婚后共同還貸房,兒媳能否以房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)他人無權(quán)處分,對抗買受人要求繼續(xù)履行合同?婚姻法解釋三第十條并未直接規(guī)定夫妻共同還貸的房屋歸夫妻共同所有,無論是結(jié)婚還是共同還貸行為,均非法定物權(quán)取得方式,不能單純基于共同還貸而當然成為涉案房屋的共有人。一方婚前貸款購買婚后夫妻共同還貸房屋的權(quán)利歸屬,取決于房屋何時辦理權(quán)屬登記,出賣人婚前即已取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證,因此該涉案房產(chǎn)為出賣人單獨所有,并非夫妻共同財產(chǎn),配偶無權(quán)提出異議。
【當事人信息】
原告:吳某(買受人、被上訴人)
被告:李某(出賣人、上訴人)
被告:余某(出賣人之妻、被上訴人)
被告:孫某(出賣人之母、被上訴人)
第三人:北京某房產(chǎn)經(jīng)紀公司(簡稱中介公司、居間方)
第三人:北京某銀行某支行(簡稱某銀行、抵押權(quán)人)
【案情簡介】
孫某系李某之母,余某系李某之妻。涉案房屋登記在李某名下,產(chǎn)權(quán)證取得時間為2013年7月11日。李某與余某于2015年1月8日登記結(jié)婚。涉案房屋系李某婚前抵押貸款購買,婚后夫妻共同償還貸款,現(xiàn)貸款尚未結(jié)清,抵押權(quán)人為北京某銀行。2016年5月15日,李某(出賣人)與吳某(買受人)簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》約定:房屋成交價格為545萬元;買受人向出賣人支付定金10萬元;該房屋已設定抵押,抵押權(quán)人為北京某銀行;網(wǎng)簽后5日內(nèi)交房;買賣雙方最晚應于合同簽訂之日起90日內(nèi),共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù);因出賣人原因致使買受人未能在合同簽訂之日起120日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的,買受人有權(quán)單方解除合同,如買受人選擇繼續(xù)履行合同的,出賣人應當繼續(xù)履行房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移義務,且自本合同約定的履行期限屆滿之日起至實際產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日止,出賣人按照買受人全部已付款的日萬分之五向買受人支付逾期違約金,并于實際產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日向買受人支付;除本合同另有約定的違約責任外,任意一方未履行本合同約定義務,經(jīng)守約方催告后15日內(nèi)仍未履行該義務,如合同可繼續(xù)履行的,買賣雙方可繼續(xù)履行,違約方須按該房屋成交總價的10%向守約方承擔違約責任。當日,吳某、李某及中介公司另簽訂《居間服務合同》、《購房資格協(xié)議》等。上述合同及協(xié)議先由孫某代李某簽訂,后李某本人在合同及協(xié)議上簽名。簽約當日,孫某代余某在《配偶同意出售聲明》上簽字,但并未取得余某授權(quán)。
上述合同及協(xié)議簽訂后,吳某于簽約當日支付了10萬元定金,后因余某不同意出售涉案房屋,孫某通過中介于2016年5月25日前后告知吳某不再出售房屋,向吳某表達歉意,并提出對吳某進行適當補償,吳某堅持要求繼續(xù)履行房屋買賣合同,雙方產(chǎn)生爭議。吳某訴至法院,請求: 1.李某將涉案房屋過戶至吳某名下;2.李某交付涉案房屋;3.李某賠償未履行合同義務違約金545000元(成交價格10%);4.李某支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證違約金(以545萬元為基數(shù),自2016年9月16日起至房屋過戶之日止,按日萬分之五標準計算);5.李某賠償吳某中介費2萬元;6.李某賠償吳某房屋租金損失(按每月1萬元標準計算,自起訴之日起至實際交付房屋之日止)。
【法院判決】
一審:1.吳某代李某向北京某銀行某支行一次性結(jié)清貸款;2.北京某銀行及李某于上述貸款還清后協(xié)助吳某消除涉案房屋的抵押權(quán);3.吳某于上述抵押權(quán)消除后向李某支付剩余購房款;4.李某于上述抵押權(quán)消除后協(xié)助吳某將涉案房屋過戶至吳某名下;5.李某于吳某履行本判決書第三項義務當日向李某交付涉案房屋;6.李某向吳某支付違約金二萬元。7.駁回吳某的其他訴訟請求。
二審:駁回上訴,維持原判。
【案件解析】
一、涉案夫妻共同還貸的房屋為配偶一方單獨所有還是屬于夫妻共同所有?
根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第十七條、第十八條的規(guī)定,夫妻一方的婚前財產(chǎn)歸個人所有,夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)歸夫妻共同所有。因此,案例中涉案房屋是否系余某二人夫妻共有,取決于該房屋系李某何時取得。根據(jù)案例中法院查明的事實,涉案房屋系李某婚前貸款購買,并于婚前取得房屋權(quán)屬登記。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條的規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀,自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。故根據(jù)上述事實及法律,應認定涉案房屋系李某在婚前取得,屬于李某個人財產(chǎn)。
婚姻法解釋三第十條并未直接規(guī)定夫妻共同還貸的房屋歸夫妻共同所有,無論是結(jié)婚還是共同還貸行為,均非法定物權(quán)取得方式,不能單純基于共同還貸而當然成為涉案房屋的共有人;橐龇ń忉屓南嚓P(guān)內(nèi)容雖系對離婚財產(chǎn)分割的相應規(guī)定,但離婚財產(chǎn)分割的基礎系對婚姻關(guān)系存續(xù)期間財產(chǎn)歸屬的認定,故該條款不能作為認定財產(chǎn)歸夫妻共有的法律依據(jù)。至于余某婚后共同參與償還貸款,只能視其對房屋的增值部分享有相應權(quán)益,但此類權(quán)益亦非所有權(quán)。綜上,案涉房屋應屬出賣人個人單獨所有。
二、婆婆代簽出售夫妻婚后共同還貸房,為何兒媳反對無效,法院判合同繼續(xù)履行?出賣人拒絕出售構(gòu)成違約需承擔違約責任嗎?
【后文詳解,敬請關(guān)注…】
【涉案法條】
《中華人民共和國婚姻法》
第十七條 夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn),歸夫妻共同所有:(一)工資、獎金;(二)生產(chǎn)、經(jīng)營的收益;(三)知識產(chǎn)權(quán)的收益;(四)繼承或贈與所得的財產(chǎn),但本法第十八條第三項規(guī)定的除外;(五)其他應當歸共同所有的財產(chǎn)
第十八條 有下列情形之一的,為夫妻一方的財產(chǎn):(一)一方的婚前財產(chǎn);(二)一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用;(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn);(四)一方專用的生活用品;(五)其他應當歸一方的財產(chǎn)。
《中華人民共和國合同法》
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應當履行債務。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)
第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。
依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的,人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分,離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。
,