工作失誤致買受人通過其他居間方成交不屬惡意“跳單”無需擔責
[摘要] 因為業(yè)務員曾通知看房人其相中的房屋已有買家交納定金，看房人通過其他中介機構達成買賣協議并支付服務費。沒有賺取到中介費用的華熙房地產經紀有限公司（以下簡稱“華熙房地產”）向看房人趙女士訴索要服務費2萬元及違約金4.75萬元。法院認為華熙房地產提供的委托協議系格式條款，未遵循公平原則確定雙方之間的權利和義務，應為無效條款。
[關鍵詞] 房屋買賣，中介服務糾紛，服務費及傭金，中介格式條款，跳單，跳單糾紛，服務買賣合同糾紛，居間服務糾紛
[案件當事人]
原告華熙房地產、被告趙女士。
[基本案情]
原告華熙房地產訴稱，2011年1月份，原告與被告趙女士簽訂協議，約定由原告為被告提供購房居間服務，并約定了收費標準。后原告依約提供了居間服務，按照被告要求找到了位于房山區(qū)的一處商品房，原告業(yè)務員領被告看房并確認。后，被告為規(guī)避繳納服務費，背著原告私自與原房主進行交易，違反約定。為此，原告訴至法院，要求被告支付服務費2萬元及違約金4.75萬元， 被告趙女士辯稱，被告的業(yè)務員確實帶自己看過房，自己簽字的委托協議是受原告業(yè)務員欺騙所簽，上面的內容都是原告所填，自己只是簽字。此外，業(yè)務員稱自己簽字只是證明業(yè)務員是出來帶客戶看房而不是出來玩，該業(yè)務員事后亦承認該說法。原告方曾告知自己錯誤信息即該套房屋已賣，后自己從其他地方獲知房主并未出售，自己便通過其他中介與房主簽訂了買賣合同。故此，被告認為原告方存在欺騙行為，其提供的所謂協議涉嫌霸王條款，且原告的起訴已過訴訟時效，故不同意原告的訴訟請求。
法院經審理查明，2011年1月份，原被告簽訂協議，約定由原告為被告提供購房相關服務，原告促成交易后，被告需向被告支付成交價的1.5%服務費（如業(yè)主報價為凈得，則被告支付成交價的2.5%服務費），并約定自被告看房之日起十二個月內，被告及其親屬不得與原告介紹的房主以任何形式進行交易，否則，不論以何種價格、條件、方式或通過何種途徑與房主或其關系人成交，被告均需按其應付中介服務費的兩倍向原告支付違約賠償金。該協議同一頁下部即為看房確認單，房產地址即為被告所購房屋地址。該協議違約條款等大部分內容為原告方提供的打印文稿，僅有區(qū)域、姓名、地址、日期等不確定內容為手寫部分。原告曾為被告提供了看房服務，后因原告方業(yè)務員曾通知被告上述房屋已有買家交納定金，被告通過他處了解到該房產業(yè)主尚未出賣，遂于2011年1月15日通過我愛我家中介與該房屋業(yè)主簽訂房屋買賣合同。訴訟中，該房屋的原業(yè)主出庭證明：該套房屋在原告以外的中介機構等處亦有登記出售信息，因原告幾次未促成交易，故業(yè)主表示不再委托原告出賣房產以后彩盒被告簽訂的買賣協議。
[法院判決]
據此，法院認為：原告作為中介機構有權為防止“跳單”行為的發(fā)生而作出相關的違約責任的條款，但應在公平合理、兼顧雙方權利和義務的前提下進行約定；被告作為購買人有權進行價格比較，選擇交易成本較低的中介進行交易。如果被告在違約條款有效的情況下存在惡意規(guī)避中介費的“跳單”行為，被告應承擔違約責任。該案中，原告提供的委托協議系原告單方提供的格式條款，條款中未約定原告違約的責任，卻存在加重被告責任、排除被告權利條款，故原告未遵循公平原則確定雙方之間的權利和義務，且在與被告簽訂協議時亦未采取合理的方式提請被告注意免除或者限制其責任的條款，并對該條款予以說明，故上述委托協議中關于被告違約責任的格式條款應為無效條款。
另外綜合原房主出庭證明的內容、原告方業(yè)務員曾通知被告房屋已有買家交納定金、被告最終通過其他中介機構達成買賣協議并支付服務費等情節(jié)，法院認為原告方業(yè)務員在工作中自身存在疏漏，造成被告認為房屋已出賣、進而通過其他中介最終與房主交易，故被告的行為不構成惡意“跳單”。故此，原告要求被告支付違約金，法院不予支持。但鑒于，原告雖未促成交易，但已向被告提供了相關服務，故被告應向原告支付必要的合理費用。結合本案的具體情節(jié)，法院最終判決被告趙女士向原告華熙房地產支付五千元。
來源：北京法院網 陳自喜 標題：看房人“跳單”中介索賠償法院認定格式條款無效
