關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要
買賣合同就買賣房屋的意思表示達成一致即可有效成立。有效成立的合同對買賣雙方都具有約束力，合同確定的雙方權利義務受法律保護，任何一方未按合同約定履行義務，應承擔違約責任。
王某在商品房買賣合同簽訂后，房屋所有權轉移給購房者之前，又將該房屋作為抵押物抵押給銀行而獲取貸款。王某對房屋進行抵押，只要房屋所有權沒有轉移給購房者，依法辦理抵押登記手續(xù)的即可認定抵押合同有效成立。這樣，在同一房屋之上，就同時設立存在著購房者的債權和銀行的抵押權。
根據《民法通則》第八十九條、《擔保法》第三十三條規(guī)定，抵押是指債務人或者第三人不轉移對特定財產的占有，將該財產作為債權擔保的行為。在債務人不履 行債務時，債權人依照法律規(guī)定：可以對債務人或者第三人提供的作為債權擔保的物定財產以折價或者拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償，這就是抵押權。抵押權作為一 種擔保物權，依據物權優(yōu)先于債權的原則，在王某不 履行償還貸款義務時，可對該抵押房屋的折價、變賣的價款優(yōu)先受償，而購房者因其房買賣合同對該房屋享有的只是債權請求權，沒有對抗第三人的效力，也不能請 求免除設定于房屋之上的抵押負擔。這種情況下，購房者的債權處于一種極為不穩(wěn)定的地位，只要開發(fā)商不履行到期貸款債務，銀行就可對該抵押物的房屋行使抵押 權，而買受人的債權無法實現(xiàn)，只能依據《合同法》請求違約賠償或者解除合同。
王某將出賣給購房者的房屋另行抵押給第三人，往往會導致購房者取得房屋的目的不能實現(xiàn)，嚴重損害了購房者的合法權益。這種行為屬于惡意違約，應予制裁。根據最高 人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合 同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任
