從一件房地產(chǎn)開發(fā)公司逾期交房案件看商品房買合同中格式條款的法律效力
一、前言
近日，筆者代理的A某訴B房地產(chǎn)開發(fā)公司逾期交房的商品房買賣合同糾紛案件，已由城區(qū)基層人民法院（以下簡稱“法院”）作出了一審判決。
二、基本案情
A某于2011年9月1日與B公司簽訂《商品房買賣合同》（以下簡稱“合同”），由A某以首付50％，向銀行按揭貸款50％的方式購買B公司所開發(fā)的位于柳州市某號路某號房，用途為商業(yè)、辦公。房屋建筑面積為若干平方米，總金額為若干元。
按照合同第八條約 定，B公司應(yīng)于2013年6月1日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將符合合同約定的商品房交付A某使用（經(jīng)勘查單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單 位、建設(shè)單位共同驗收合格）；如遇下列特殊原因，除雙方同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1、因不可抗力，且B公司在發(fā)生之日起30日內(nèi) 告知A某的；2、非因B公司原因一周內(nèi)停水停電超過8小時或大雨、暴雨導(dǎo)致工期影響的；合同第九條約 定，逾期交房超過90日后，A某有權(quán)解除合同。A某解除合同的，B公司應(yīng)在收到A某解除合同通知之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按A某累計已付款的1% 向A某支付違約金。A某要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條約定的最后交付期限的第二天至實際交付之日止，B公司按日向A某支付已交付房價 款萬分之一的違約金；合同補充協(xié)議第十條約定，由于A某的原因未能辦理完畢合同備案，貸款手續(xù)、或A某未付清房款、貸款還款、有關(guān)稅費、專項維修基金及合同約定的違約金等，B公司有權(quán)拒絕交付房屋，B公司不承擔(dān)延期交房違約責(zé)任。A某至起訴時沒有繳納房屋專項維修基金，B公司逾期400多天未交付商品房。
在庭審時，本案的爭議焦點之一：B公司提供的合同條款是不是格式合同條款；B公司能否以A某至起訴時沒有繳納房屋專項維修基金為由拒絕交房，且不承擔(dān)延期交房的違約金。
三、B公司意見
B公司認(rèn)為，合同是雙方真實意思表示，對雙方均具有約束力。因A某沒有繳納專項維修基金的行為已構(gòu)成違約，B公司有權(quán)依合同補充協(xié)議第十條約定，拒絕交房，且對于逾期400多天交房不承擔(dān)任何責(zé)任。
四、我方意見
在庭審時，我方對于前述爭議焦點，提出以下辯論意見：
1.商品房買賣合同中的條款是格式條款。
A某與B公司簽訂的合同（包括補充協(xié)議）條款均為B公司預(yù)先準(zhǔn)備重復(fù)使用，且購房人不能更改的條款。依《合同法》第39條第二款的規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。即，A某與B公司簽訂的合同條款均為格式條款。
2. 商品房買賣合同中的格式因違反法律有關(guān)規(guī)定條款無效。
從補充協(xié)議第十條約定內(nèi)容，結(jié)合商品房買賣合同主要義務(wù)及責(zé)任承擔(dān)來看，該約定已實質(zhì)免除了B公司責(zé)任、加重A某的責(zé)任、排除A某的主要權(quán)利，屬無效條款。
一是就商品房買賣合同中雙方主要義務(wù)而言，A某的主要義務(wù)就是交付購房款， B公司的主要義務(wù)就是在約定的時間內(nèi)將合格的商品房交付給A某。而房屋維修基金（由《住宅共用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法規(guī)定》）是指按建設(shè)部的規(guī)定，新建商品住宅出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。即，該基金并不是繳納給B公司，其屬于行政管理范圍；二是房屋維修基金的通知主體是B公司。雖然有關(guān)行政規(guī)章規(guī)定房屋維修基金由購房人繳納，但是房產(chǎn)管理部門并不一一通知各購房人。而是由管理部門直接將各購房人的《房屋維修基金繳納通知書》，交給B公司，由B公司代為通知。即，只有在B公司通知A某的情況下，A某才知道應(yīng)繳納房屋維修基金的具體時間；三是從補充協(xié)議第十條約定的內(nèi)容看，只要購房人有輕微的違約責(zé)任(如逾期幾日交費的)，就免除了B公司長達(dá)400多天的逾期交房責(zé)任，有違法律規(guī)定及公平的法律原則。因此，依《合同法》第四十條的規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。”合同補充協(xié)議第十條因免除了B公司未按時交房的違約責(zé)任、加重A某的責(zé)任、排除了A某向B公司主張逾期交房的主要權(quán)利，屬無效條款。
五、法院判決
法院采納了我方的意見。
六、結(jié)語
在現(xiàn)實生活中，提供格式條款合同的一方往往處于商務(wù)或交易的強勢地位，其提供的條款一般會極力免除自身責(zé)任，加重另一方的責(zé)任。但是，隨著我國對反不正當(dāng)競爭、保障公平交易等為主的法律法規(guī)進(jìn)一步細(xì)化，該類條款不僅僅可由人民法院依法確認(rèn)無效，行政主管機關(guān)亦可以對提供方作出行政處罰。
