該《認(rèn)購書》能否認(rèn)定為商品房買賣合同
【案情】:2010年1月，莫某與南寧某公司簽訂了《認(rèn)購協(xié)議書》，購買該公司開發(fā)的南寧某批發(fā)市場第一期物業(yè)中的X棟8號商鋪。簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》當(dāng)日，莫某支付了全部的購房價(jià)款1005782元。此后，南寧某公司以認(rèn)購協(xié)議中所定的房價(jià)過低，要求莫某增加房屋價(jià)款才愿意交房，雙方經(jīng)協(xié)商未能達(dá)成一致，由此產(chǎn)生糾紛。2010年9月，莫某將該公司起訴到法院。
【莫某認(rèn)為】：雙方簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》載明了房屋位置、 面積、價(jià)款、總價(jià)款以及付款方式等房屋基本情況；自己按約定一次性支付了全部的購房款，該公司收受購房款后出具了注明款項(xiàng)性質(zhì)為購房款的正式發(fā)票。因此， 根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，該《認(rèn)購協(xié)議書》應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同，故請求法院依法判令該公司交付房產(chǎn)并辦理相關(guān)手續(xù)。
【南寧某公司答辯】：《認(rèn)購協(xié)議書》未成立、未生效，莫某存在與他人惡意串通，以明顯低價(jià)出售公司的商鋪，惡意損害公司的利益。
【法院裁決】：經(jīng)審理法院認(rèn)為，雙方簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》雖然內(nèi)容包含了房屋面積、價(jià)款、坐落等房屋基本情況，莫某已支付房款，但認(rèn)購書仍然缺乏《商品房銷售管理辦法》第16條 規(guī)定的商品房買賣合同的必要條款，因此《認(rèn)購協(xié)議書》為預(yù)約合同。雙方當(dāng)事人簽訂商品房認(rèn)購書后，該公司以認(rèn)購協(xié)議書中所定房價(jià)過低等理由拒絕與莫某簽訂 商品房買賣合同，雙方未能進(jìn)一步磋商并就簽訂商品房買賣合同達(dá)成合意，莫某要求法院判令該公司簽訂商品房買賣合同于法無據(jù)，不予支持。因該公司拒絕按照認(rèn) 購協(xié)議書的約定與莫某簽訂商品房買賣合同構(gòu)成違約，莫某可另行起訴。一審和二審均駁回莫某的請求。
【分析】： 1、關(guān)于商品房認(rèn)購書和商品房買賣合同。
商品房認(rèn)購書是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同 之前所簽署的合同文件，其主要內(nèi)容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時(shí)簽署正式買賣合同的合意等。商品房買賣合同是指出賣人轉(zhuǎn)移在建或已建商 品房所有權(quán)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利予以買受人，買受人支付價(jià)款的合同，是不動產(chǎn)買賣合同的最主要類型。按照民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約 定將來訂立一定合同的合同，將來應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預(yù)約”。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購書是一種預(yù)約合同，而雙 方在認(rèn)購書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約合同。
2、認(rèn)購書可認(rèn)定為商品房買賣合同的條件。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”而《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（7）供水、供電、供熱、燃?xì)�、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責(zé)任；（13）雙方約定的其他事項(xiàng)”；對于商品房認(rèn)購書，如果具備了主要內(nèi)容，并且買房人收受了購房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購書視為購房合同，即本約。
3、本案《認(rèn)購協(xié)議書》應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
本案判決傾向于，法院無法代替當(dāng)事人訂立本約。即因認(rèn) 購協(xié)議書在性質(zhì)上具有特殊性，其簽訂的目的是為雙方將來訂立本約，大部分的合同條款均需要當(dāng)事人雙方繼續(xù)磋商，在簽訂商品房買賣的本約時(shí)予以確定。簽訂商 品房認(rèn)購書后，一方為正當(dāng)理由拒絕簽訂商品房買賣合同的，另一方要求繼續(xù)履行預(yù)約協(xié)議簽訂商品房買賣合同的，法院不會判令強(qiáng)制要求雙方簽訂商品房買賣合 同，但一方有權(quán)要求違約方承擔(dān)定金處罰、賠償損失等相應(yīng)的違約責(zé)任。
但從本案情況看，處理本案不應(yīng)拘泥于認(rèn)購書的名稱，而應(yīng)該探求當(dāng)事人簽訂協(xié)議書時(shí)的真實(shí)意思，以判斷雙方簽訂合同的目的。而根據(jù)《民法通則》第55條之規(guī)定“第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會公共利益。”及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定、《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定，認(rèn)購書如果具備了主要內(nèi)容，且買房人收受了購房款，認(rèn)購書應(yīng)視為購房合同。
本案《認(rèn)購協(xié)議書》是雙方真實(shí)的意思表示，合法有效。 其內(nèi)容具備合同雙方當(dāng)事人、房號、價(jià)格內(nèi)容，并可據(jù)此確定商品房的面積事項(xiàng)和房屋總價(jià)款，包含了房屋面積、價(jià)款、坐落等房屋基本情況，且莫某支付了全部房 款，而該款項(xiàng)性質(zhì)為購房款，不是預(yù)付款或定金。同時(shí)該公司已經(jīng)按照約定收受全部購房款，本案雙方的買賣行為實(shí)際已經(jīng)完成，該公司以認(rèn)購協(xié)議書中所定房價(jià)過 低等理由拒絕簽訂商品房買賣合同，違背公平原則。 因此，本案《認(rèn)購協(xié)議書》在已經(jīng)具備了擬購房屋的基本狀況、價(jià)款數(shù)額、價(jià)款支付方式等合同主要內(nèi)容的情況下，可認(rèn)定為房屋買賣合同。
