離婚案件中婚前按揭房屋應(yīng)如何認(rèn)定？
離 婚訴訟中“婚前按揭房”的歸屬與分割是一個(gè)綜合性的法律問題。在司法實(shí)踐中，隨著商品房的進(jìn)一步開發(fā)，銷售手段的多樣化，按揭購(gòu)房者增多，而婚前以個(gè)人財(cái) 產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的情形較為常見。離婚時(shí)關(guān)于該房產(chǎn)的分割而引發(fā)的糾紛一直是個(gè)難題，倘若處理不當(dāng)則會(huì)造成雙方財(cái)產(chǎn)的損 失，嚴(yán)重的還可能會(huì)引發(fā)兩個(gè)家庭之間的矛盾從而影響社會(huì)穩(wěn)定。
【主流觀點(diǎn)】第一，以取得房產(chǎn)證的時(shí)間來判定房屋的所有權(quán)人。這種觀點(diǎn)主要是依據(jù)《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得以登記為標(biāo)準(zhǔn)。這就意味著，無(wú)論是婚前 購(gòu)房或是婚后購(gòu)房，只要是在婚前取得了房產(chǎn)證，那么房子屬于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)；如果是雙方婚后取得房產(chǎn)證則屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，除夫妻雙方有特別約定外。當(dāng)然， 對(duì)于婚前支付的首付款以及婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)歸還貸款部分則視為債務(wù)，從夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)中償還。
第二，以購(gòu)房合同上記載的購(gòu)房者為房屋的所有權(quán)人。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)房者在婚前已經(jīng)通過按揭貸款的方式向開發(fā)商支付了房款，相當(dāng)于該房屋買賣合同的支付 義務(wù)已經(jīng)履行完畢，即便是婚后取得房產(chǎn)證也只是購(gòu)房合同權(quán)利的轉(zhuǎn)化而已，因此將房屋認(rèn)定為購(gòu)房者的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。支持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，房產(chǎn)證何時(shí)取得那并非 是自己可以控制的，如果以取得房產(chǎn)證時(shí)的婚姻狀態(tài)來認(rèn)定房屋的權(quán)屬對(duì)購(gòu)房者顯然是不公平的。
第三，以婚前付款與婚后付款所占比例大小來認(rèn)定房屋的所有權(quán)人。這是一種折中的觀點(diǎn)，其主要是根據(jù)婚前與婚后付款所占比例的不同而區(qū)別對(duì)待。如果購(gòu)房者 在婚前已經(jīng)支付了大部分房款，在婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸只占了很小的比例，此時(shí)宜將房屋所有權(quán)認(rèn)定為婚前購(gòu)房者所有；反之則宜認(rèn)定為夫妻共同所有。
【相關(guān)法規(guī)】1、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十條之規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。
依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條 第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
2、《婚姻法》第三十九條之規(guī)定：離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時(shí)，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。
夫或妻在家庭土地承包經(jīng)營(yíng)中享有的權(quán)益等，應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)。
【法院裁判要旨】由于婚前購(gòu)房支付首付并在銀行按揭貸款，而婚后夫妻共同還貸的房屋在離婚時(shí)涉及了幾方面的問題需要搞清楚。一是婚前購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)的首付款以及婚前支付的 房貸款，二是婚后夫妻雙方共同償還的房貸款，三是離婚后尚未償還的房貸款。因此，人民法院在審理該類案件時(shí)，一方面要保護(hù)個(gè)人婚前的合法財(cái)產(chǎn)，另一方面要 綜合考慮子女扶養(yǎng)以及女方權(quán)益。而較為常見與合理的做法則是根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第十條之規(guī)定來認(rèn)定房屋的所有權(quán)歸屬。
由于該類案件中涉及了婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)與婚后共同財(cái)產(chǎn)，所以在離婚分割房屋時(shí)，應(yīng)首先由當(dāng)事人協(xié)議解決，協(xié)商不成的再由法院進(jìn)行判決。一般情況下，法院會(huì)將 房屋判歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。而雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分則由取得房屋一方對(duì)另一方進(jìn)行相應(yīng) 的補(bǔ)償。當(dāng)然，倘若雙方當(dāng)事人結(jié)婚時(shí)間長(zhǎng)，婚后還貸房款占放款的絕大部分，同時(shí)非購(gòu)房一方有繼續(xù)還貸的能力，而購(gòu)房一方?jīng)]有繼續(xù)還貸能力，此時(shí)也可以將房 屋判歸非購(gòu)房方，同時(shí)由非購(gòu)房方向另一方給予補(bǔ)償。
【典型判例】關(guān)于最高人民法院再審申請(qǐng)人鐘弘婞因與被申請(qǐng)人俞舜華離婚糾紛一案，不服浙江省高級(jí)人民法院（2011）浙民提字第45號(hào)民事判決一案中，最后的再審結(jié)果則是該類案件處理的典型。
該案中，訟爭(zhēng)房產(chǎn)為鐘弘婞婚前所購(gòu)并已償還部分房貸，但俞舜華在婚后也共同償還了部分銀行按揭貸款。因此法院將該房屋判歸鐘弘婞，同時(shí)鑒于婚前鐘弘婞曾 使用俞舜華父親匯入款項(xiàng)支付房屋首付款、俞舜華在訴訟中提供裝潢票據(jù)、借款收據(jù)等證明對(duì)房屋進(jìn)行裝修及夫妻婚后共同承擔(dān)部分房屋按揭等情況，再審法院在將 案涉房產(chǎn)認(rèn)定為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的同時(shí)，判決鐘弘婞返還俞舜華12萬(wàn)元。
【筆者心語(yǔ)】羅爾斯有言：“正義是社會(huì)的首要價(jià)值，正如真理是思想的首要價(jià)值一樣”，對(duì)于離婚案件中按揭房屋所有權(quán)歸屬的問題，法官一般不會(huì)囿于形式，而會(huì)綜合分析 全案，結(jié)合案件的具體情況，根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定作出平衡離婚雙方利益的認(rèn)定。事實(shí)上，為了避免該類糾紛的發(fā)生，最好的辦法就是對(duì)婚前以及婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約 定，爾后婚姻有變依據(jù)約定解決即可。在《婚姻法》中，也明確規(guī)定，夫妻雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及還錢財(cái)產(chǎn)的歸屬。夫妻之間能作出明確約 定的話，就會(huì)使如何處理在離婚時(shí)分割婚前個(gè)人購(gòu)房婚后共同還貸的房屋這個(gè)問題變得簡(jiǎn)單化。
（來源：《同望法律參考》2015年第6期 作者：李妃）
