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深圳市寶安區(qū)人民法院民事判決書
（2010）深寶法民三初字第153號
原告張XX，男，漢族，XX年X月X日出生，身份證號碼 ， 住所 。
被告李X（以下稱被告一），男，漢族，XX年X月X日出生，身份證號碼 ，住址廣東省深圳市 。
被告錢X（以下稱被告二），男，漢族，XX年X月X日出生，身份證號碼 ，住址 。
原告張XX訴被告李X、錢X房屋買賣糾紛一案，本院受理后，依法使用普通程序，公開開庭進(jìn)行審理。原告委托代理人顏宇丹、被告一委托代理人張X、被告二本人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2009年8月30日，原告與被告一代理人即被告二簽訂了《房屋買賣合同》，約定被告一將其所有的座落于寶安區(qū)XX花園X棟X單元X號房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給原告，房屋成交價格為113萬人民幣。合同第十五條（特別備注）約定購房定金共計人民幣30000元，原告在簽訂合同當(dāng)日支付20000元人民幣，簽訂合同后七日內(nèi)，原告補(bǔ)交定金人民幣10000元，以按揭貸款方式支付除購房定金以外的房款，合同還對違約責(zé)任和合同解除等進(jìn)行了約定。合同簽訂后，原告按照合同約定交付了定金并履行了約定的其他義務(wù)。但被告二未按照《房屋買賣合同》第二條（賣方過戶委托公證、贖樓、交房產(chǎn)證約定）履行義務(wù)，導(dǎo)致原告無法繼續(xù)辦理后續(xù)的買賣手續(xù)，之后被告又將涉案房屋轉(zhuǎn)讓并過戶給第三人，被告的違約行為給原告造成了重大的經(jīng)濟(jì)損失。為維護(hù)原告合法權(quán)益，特訴至法院，請求判令：1、被告與原告解除《房屋買賣合同》;2、被告支付原告房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價百分之二十違約金226000元人民幣；3、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
本案審理過程中，原告申請撤回對被告二的全部訴訟請求，并另行增加訴訟請求：被告返還原告購房定金人民幣30000元及利息。
被告一口頭答辯稱，1、本案與答辯人無關(guān)，違約責(zé)任不應(yīng)當(dāng)由答辯人承擔(dān)。答辯人并未與原告簽訂過任何商品房買賣合同，該合同不具有真實(shí)性，根據(jù)2009年8月30日的商品房買賣合同，原告是和被告二簽訂的合同，答辯人從未看見過也從未聽到或者在該合同上簽字或按手印，故該證據(jù)缺乏真實(shí)性，答辯人與原告不存在相關(guān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，原告要求答辯人承擔(dān)該合同的違約責(zé)任缺乏事實(shí)根據(jù)。2、答辯人的授權(quán)是用于合法合同的授權(quán)，2009年6月20日答辯人通過深圳市XX房地產(chǎn)投資顧問有限公司與馬X就本案的房屋簽訂了房屋買賣合同，由于答辯人要外出工作，才于2009年6月24號就上述房產(chǎn)買賣合同后續(xù)處理事宜委托被告二處理，并沒有授意該房屋與原告之間的買賣。3、原告違約在先。根據(jù)被告代理人對被告二的相關(guān)了解，2009年8月30日原告與被告二簽訂買賣合同并交完定金后，是原告一直拖延時間不去辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，經(jīng)深圳市XX房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有限公司和被告二的多次催促其辦理相關(guān)手續(xù)，但原告均不予理睬，且始終沒有出面交涉和處理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)事宜，后經(jīng)被告二的多次聯(lián)系，原告才聯(lián)系上，并且明確告知被告二由于其本人所在的山西礦上出現(xiàn)問題，需要在那里處理相關(guān)事宜，不需要也不再要求繼續(xù)履行與被告二之間簽訂的房產(chǎn)買賣合同，并且明確告知被告二將涉案房產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓給他人。被告二迫于無奈，才以低價轉(zhuǎn)讓給他人。4、根據(jù)原告和被告二簽訂的房產(chǎn)買賣合同，該份合同對定金的支付作了補(bǔ)充說明，明確約定定金是由買方直接交付給賣方，但原告交付定金時并沒有按約定直接交付給答辯人，也沒有事后告知答辯人定金交付的情況和合同履行的情況，答辯人在不知情的情況下，并沒有故意不履行或者過失不履行或遲延履行義務(wù)。因此根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，原告違約在先。5、即使原告所述能夠成立，原告主張百分之二十的違約金不成立。合同不能繼續(xù)履行是由于原告違約在先，與答辯人無關(guān)，故原告主張百分之二十的違約金缺乏事實(shí)和相關(guān)法律依據(jù)。答辯人不知道與原告簽訂了該份合同，事后原告也沒有追認(rèn)過，答辯人自始并未獲得定金或該份合同的收益，原告沒有依法履行合同，也沒有作到合理的審查義務(wù)，故原告主張的違約金與答辯人無關(guān)。原告主張的違約金明顯過高，根據(jù)最高院審理房產(chǎn)買賣糾紛案件適用法律解釋第八、第九、第十條的規(guī)定，原告和被告二簽訂的房產(chǎn)買賣合同的約定違約金明顯過高，應(yīng)以不超過違約金一倍的標(biāo)準(zhǔn)賠付，但在本案中，原告交付定金沖抵房貸，沒有交付任何其他購房款，依法應(yīng)當(dāng)由違約一方最多賠償違約金以不超過該沖抵房款的一倍為標(biāo)準(zhǔn)，而非是原告自認(rèn)的20%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價的金額。由此可見，原告主張的20%違約金依法不能成立。綜上所述，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，請求法庭依法駁回原告對答辯人的全部訴訟請求。
被告二口頭答辯稱，在簽訂完房產(chǎn)買賣合同后，買方一直未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，我方多次催促，買方表示如果該房產(chǎn)在買賣期間內(nèi)可以出售的就同意出售，其不再購買涉案房產(chǎn)了，在買賣涉案房產(chǎn)時，原告和被告一均不在場。在簽訂合同后，原告到了山西的礦上，無法取得聯(lián)系，導(dǎo)致合同無法按約履行。我方認(rèn)為原告和中介公司有串通，在合同中未對何時辦理房產(chǎn)過戶等手續(xù)進(jìn)行約定，我方認(rèn)為原告和中介公司對被告存在欺詐的行為，合同保護(hù)的是原告的權(quán)益，未對被告的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。
經(jīng)審理查明，2009年6月24日，被告一出具一份《委托書》，稱其（份額100%）擁有位于深圳市X區(qū)X路西XX花園X棟X座XX的房產(chǎn)，現(xiàn)委托錢X（注：被告二）為其代理人，代理期限為2009年6月24日2010年6月23日，受托方可單獨(dú)以被告一名義在代理期限內(nèi)辦理委托事項�！段袝妨信e了一系列委托事項，包括銷售涉案房產(chǎn)，到相關(guān)部門全權(quán)辦理涉案房產(chǎn)的房地產(chǎn)證并交納相關(guān)費(fèi)用，領(lǐng)取房地產(chǎn)證，全權(quán)辦理涉案房產(chǎn)的銀行按揭貸款或抵押貸款手續(xù)，辦理申請贖樓貸款手續(xù)，到銀行辦理提前還款申請手續(xù)，全權(quán)辦理提前還清涉案房產(chǎn)按揭貸款的贖樓手續(xù)，全權(quán)辦理涉案房產(chǎn)的注銷抵押登記手續(xù)及領(lǐng)取、保管房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜，并在有關(guān)文件上簽字，全權(quán)辦理涉案房產(chǎn)的變更登記手續(xù)，全權(quán)辦理出售上述房產(chǎn)的一切相關(guān)事宜，辦理過戶、轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)手續(xù)，簽署擔(dān)保融資贖樓合同及相關(guān)法律文件，繳納贖樓的相關(guān)費(fèi)用，等等。該《委托書》由江蘇省南京市南京公證處進(jìn)行公證，并出具了公證書。
2009年8月30日，被告二持上述《委托書》，以被告一名義（賣方）與原告（買方）簽訂《房屋買賣合同》一份，約定賣方將位于深圳市XX區(qū)XX花園X棟X單元X號房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買方，登記建筑面積為102.4平方米，房產(chǎn)有抵押。為保證第三方順利辦理房產(chǎn)交易手續(xù)，賣方應(yīng)在簽訂本合同后十個工作日做委托第三方辦理贖樓、過戶等手續(xù)的全權(quán)委托公證書，公證書原件交付第三方用于辦理贖樓、過戶等。賣方通過委托擔(dān)保公司贖樓，賣方應(yīng)將按本合同約定辦理委托贖樓的公證書原件交給第三方，積極配合委托人贖樓，贖出房產(chǎn)證原件交給第三方，以用于辦理過戶用。房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格為人民幣1130000元。雙方同意買方按合同約定支付除購房定金以外的房款人民幣1020000元，但合同條款中首期房款支付及按揭貸款辦理的時間沒有明確約定，僅約定賣方應(yīng)在接到買方或第三方通知后積極配合辦理，并簽訂相關(guān)協(xié)議。合同約定買賣雙方辦理首期款監(jiān)管當(dāng)日向銀行提交按揭貸款申請的相關(guān)資料，按揭貸款金額以銀行承諾的貸款金額為準(zhǔn)，如銀行承諾的貸款少于應(yīng)交房款余額的，買方應(yīng)于銀行出具貸款承諾函之日起三日內(nèi)向第三方或監(jiān)管銀行補(bǔ)足應(yīng)交首期款，賣方應(yīng)一同辦理首期款監(jiān)管手續(xù)并配合買方辦理按揭申請手續(xù)，并簽訂收款賬戶確認(rèn)書等銀行要求簽署的相關(guān)文件（如買方對貸款金額有特別要求的，雙方應(yīng)在備注中進(jìn)行特別約定）。如需辦理贖樓手續(xù)的，在買方銀行出具貸款承諾書及賣方贖出房產(chǎn)證原件并注銷抵押登記日起三工作日內(nèi)，買賣雙方須簽訂《深圳市二手房買賣合同》，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。雙方還約定，任何一方不履行合同約定義務(wù)，導(dǎo)致交易無法完成的，應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，如賣方收取定金后違約，買方有權(quán)解除合同并要求賣方雙倍返還定金或要求賣方支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價百分之二十違約金。雙方就購房定金做了特別約定，購房定金變更為人民幣30000元，買方在簽訂合同當(dāng)日支付20000元，簽訂合同后十日內(nèi)補(bǔ)交人民幣10000元，由買方直接支付給賣方；賣方同意買方按合同約定支付除購房定金以外的房款為人民幣1100000元。
同日，雙方還簽署了一份《委托協(xié)議》，授權(quán)深圳市XX房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有限公司辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)事項。該《委托協(xié)議》約定，賣方應(yīng)將房產(chǎn)證原件、辦理贖樓、過戶等手續(xù)的委托書原件等在雙方約定的期限內(nèi)交予委托人辦理轉(zhuǎn)讓過戶的各項手續(xù)。
2009年8月30日、9月6日，原告分別向被告一交納了定金20000元、10000元，被告二均出具了收款收據(jù)。被告二當(dāng)庭承認(rèn)，就原被告的房屋買賣合同曾與被告一溝通過，被告一也表示同意，并以本次交易定金的名義向被告一匯去款項100000元，被告一亦當(dāng)庭承認(rèn)收到此筆款項。
另查，被告一于2009年6月2日即已經(jīng)于案外人馬X簽訂了《房產(chǎn)買賣合同》，將涉案的XX花園X棟X座X號的房產(chǎn)予以轉(zhuǎn)讓，并因此而全權(quán)委托被告被告二處理該交易的相關(guān)事宜，但雙方并未實(shí)際履行上述合同。在與本案原告達(dá)成房屋買賣協(xié)議之前，被告即已經(jīng)辦理了贖樓公證手續(xù)，但并未按約定將該手續(xù)原件交給深圳市XX房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有限公司，也未向原告出示該公證手續(xù)，原告未支付首期款，被告方也未辦理相應(yīng)的過戶手續(xù)；直到2009年10月28日，被告二又以《委托書》作憑，將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給案外人向X，現(xiàn)涉案房產(chǎn)已經(jīng)登記至向X名下，被告一對此次交易予以認(rèn)可，并當(dāng)庭承認(rèn)被告二將涉案房產(chǎn)處理掉就認(rèn)可，被告二有權(quán)處理涉案房產(chǎn)的買賣事宜。
以上事實(shí)，由當(dāng)事人庭審質(zhì)證、核證的《房產(chǎn)買賣合同》、收款收據(jù)、房地產(chǎn)證、《委托協(xié)議》、產(chǎn)權(quán)資料電腦查詢結(jié)果表等證據(jù)以及證人、各方當(dāng)事人庭審陳述筆錄為憑，本院予以認(rèn)定。原告向法庭提交的《委托書》只有復(fù)印件，但兩被告均當(dāng)庭承認(rèn)持有該份《委托書》的原件，合議庭當(dāng)庭要求被告在庭后三天內(nèi)提交該證據(jù)條件，但兩被告拒絕提交，本院根據(jù)證據(jù)規(guī)則認(rèn)定原告提交的該份《委托書》與原件一致，并將其作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。
本院認(rèn)為，被告二以被告代理人的名義與原告簽訂《房產(chǎn)買賣合同》時，出示有經(jīng)公證的《委托書》，而被告二出售涉案房產(chǎn)的行為，均在該《委托書》授權(quán)范圍之內(nèi)，足以認(rèn)定被告二簽訂上述《房產(chǎn)買賣合同》的行為系代表了被告一的真實(shí)意思表示，該合同所涉賣方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由被告一來承擔(dān)，被告二作為被告一應(yīng)進(jìn)行過溝通，而且被告二作為被告一的全權(quán)代理人，是否征求其意見屬雙方代理關(guān)系履行中的問題，并不影響被告二所作出行為的效力。因此，涉案的《房產(chǎn)買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，也沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各當(dāng)事人均應(yīng)全面遵照履行。
按照《房產(chǎn)買賣合同》約定，賣方理應(yīng)在合同簽訂后十個工作日內(nèi)辦理贖樓等手續(xù)的全權(quán)委托公證書，并將公證書原件交付第三方辦理贖樓，而雙方簽訂的《委托協(xié)議》也已明確此第三方即向雙方提供居間服務(wù)的深圳市XX房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有限公司，雖然涉案房產(chǎn)的擔(dān)保贖樓公證委托書早已辦理，但被告一、被告二并未按照上述約定將該贖樓委托書原件交付第三方，該行為明顯違反了合同約定，作為守約方，在涉案房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)賣他人、繼續(xù)履行合同已無可能的情況下，原告訴請解除合同于法有據(jù)，本院予以支持；合同解除后，被告一收取原告的30000元定金理應(yīng)全額退還，但收取定金具有明確的合同基礎(chǔ)，原告要求被告一支付占有期間利息既沒有合同依據(jù)，也沒有法律依據(jù)，本院不予支持。被告一作為《房產(chǎn)買賣合同》權(quán)利義務(wù)實(shí)際承擔(dān)者，理應(yīng)承擔(dān)支付違約金或雙倍返還定金的違約責(zé)任；原告選擇要求被告一支付按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價20%計算的違約金人民幣226000元，符合合同約定，本院予以支持。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九條第二款、第六十條、第九十三條第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十六條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條之規(guī)定，判決如下：
一、解除原被告于2009年8月30日簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》。
二、被告一應(yīng)向原告支付違約金人民幣226000元。
三、被告一應(yīng)向原告返還定金人民幣30000元。
第二、第三項，被告均應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)履行完畢。如未按判決指定的時間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)人民幣4690元，訴訟保全費(fèi)1770元，由被告一負(fù)擔(dān)。該費(fèi)用原告已預(yù)交，被告一在履行本判決時徑付原告。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本法院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于深圳市中級人民法院。
審 判 長 XX
人民陪審員 XX
人民陪審員 XX
二零一零年X月X日
書記員 XX
