供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊研究部(授權(quán)發(fā)表)
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊案例研究庫(18-028總第239)
惡意串通借款將已出售房屋抵押,買受人訴請合同無效法院支持嗎?!
——童某與邊某、唐某確認(rèn)合同無效糾紛(二審)案法律解析
惡意串通 最高額抵押 現(xiàn)金支付 合同無效 抵押人 抵押權(quán)人 審慎注意義務(wù) 善意
根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定,惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的合同,為無效合同。本案中,法院從出賣人主觀惡意,借款資金來源、交付、利息給付及相關(guān)證據(jù)之間的差異等方面認(rèn)定出賣人與抵押權(quán)人惡意串通、虛假借款抵押,損害了買受人的合法權(quán)益,從而判決案涉抵押合同無效。
原告:邊某(買受人、被上訴人)
被告:唐某(出賣人、被上訴人、抵押人)
被告:童某(上訴人、抵押權(quán)人)
2009年11月28日,某房地產(chǎn)公司(以下簡稱某公司)與唐某簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》,約定:某公司將涉案房屋出賣給唐某。2011年4月30日前交付該商品房,總價款1345128元。2011年6月23日,唐某向某公司支付了上述購房款。
2012年7月7日,唐某作為出賣人與邊某作為買受人簽訂《房屋買賣合同》,約定:所售房屋為樓房,建筑面積為69.78平方米。該房屋目前尚未取得房屋所有權(quán)證書,預(yù)計取得時間為2013年6月。經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致,該房屋按套計價,總成交價格為167萬元。當(dāng)事人雙方同意,邊某取得批貸許可之日起10內(nèi),雙方共同向房屋權(quán)屬部門登記申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。買賣雙方另對具體款項支付做出約定。合同簽訂后,邊某按照合同約定交付了100萬元。
2013年5月29日,李某(唐某丈夫)以確認(rèn)合同無效為由將唐某、邊某訴至法院,要求判令唐某、邊某于2012年7月7日簽訂的《房屋買賣合同》及補(bǔ)充條款無效。2013年8月16日,法院作出民事判決書,駁回了李某的訴訟請求。
2013年7月15日唐某與童某簽訂《抵押合同》,約定:唐某向童某借款120萬元,并將涉案房屋抵押給童某。
邊某認(rèn)為唐某與童某惡意串通,行為嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益,故起訴至法院,要求:判令唐某與童某之間簽訂的《抵押合同》無效。
【一審】
確認(rèn)唐某與童某簽訂的《房屋最高額抵押貸款合同》無效。
【二審】駁回上訴,維持原判。
出賣人將已出售房屋抵押借款,是否構(gòu)成惡意串通?買受人訴請合同無效法院支持嗎?
買受人邊某訴稱:童某與唐某存在惡意串通,1.因房屋價格上漲,李某起訴要求確認(rèn)涉案的房屋買賣合同無效,后唐某又將涉案房屋抵押給童某,唐某主觀惡意明顯。2.童某與唐某之間的借貸關(guān)系虛假,120萬元借款以現(xiàn)金形式交付不合常理,且林某的證人證言中關(guān)于借貸關(guān)系的細(xì)節(jié)與抵押貸款合同明顯不符,童某與唐某顯系惡意串通。
抵押權(quán)人童某辯稱:第一,童某持有唐某書寫的120萬元收條,并有證人出庭作證交接過程,且童某提供了出借款項120萬元資金來源的證據(jù),可以證明童某向唐某交付120萬元現(xiàn)金事實。第二,童某與唐某不存在惡意串通。借款時童某對唐某的房產(chǎn)有無債務(wù)糾紛進(jìn)行核實,唐某并未告知其與邊某簽訂《房屋買賣合同》;其次,經(jīng)查詢,唐某系抵押房屋單獨所有權(quán)人;再次,童某已經(jīng)盡到審慎注意義務(wù),主觀沒有惡意,亦沒有和唐某進(jìn)行串通。第三,童某在抵押權(quán)設(shè)立時系善意的。
法院審理后認(rèn)為:第一,關(guān)于唐某本人就涉案房屋設(shè)立抵押存在惡意可以認(rèn)定。唐某于2012年7月即將涉案房屋出售給邊某,并于當(dāng)月取得大部分房款的情況下,仍于2013年7月將該房屋抵押給童某,故其本人存在惡意。第二,關(guān)于童某就設(shè)立抵押一節(jié)是否與唐某存在串通的問題。首先,從童某出借資金來源看,童某稱其資金來源來自其本人擔(dān)任股東某公司1,由法定代表人向其預(yù)支年底分紅,交付方式為現(xiàn)金。此一節(jié),僅有法定代表人唐某1賬戶明細(xì)及童某本人向唐某1出具的收條佐證,并無其他證據(jù)佐證。某公司1當(dāng)年是否存在紅利,某公司1以往分配紅利情況均無法核實。童某僅提交唐某1取款憑證,無法證明其交付給童某。其次,童某向唐某、李某1出借120萬元同樣以現(xiàn)金形式交付,林某作為李某1的朋友,其證言與李某1存在一定的利害關(guān)系。根據(jù)唐某向童某出具的借條顯示,錢款交接時間為16日下午2、3點,李某1同時在場。此節(jié)與邊某提交的錄音、錄像中顯示的李某1回京時間不符。童某、唐某對邊某提交的錄音錄像真實性不予認(rèn)可,經(jīng)詢問不申請鑒定,故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的法律后果。唐某稱其本人及李某1在錄音、錄像中陳述李某1回京時間不是真實陳述,但未提交證據(jù)證明。再次,童某、唐某、林某均稱童某向唐某出借款項,收取每月1萬元利息,并稱按月給付利息,但各方均未對利息給付情況進(jìn)行舉證。故綜合以上情形,童某向唐某出借120萬元現(xiàn)金款項存有疑點。童某與唐某就涉案房屋抵押權(quán)設(shè)立一節(jié)存在惡意的串通行為,損害了買受人邊某的合法權(quán)益。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,童某與唐某簽訂的《抵押合同》無效。
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;
(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。