供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部(授權(quán)發(fā)表)
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)(18-032-1總第243)
房?jī)r(jià)上漲借名買房引發(fā)利益沖突,出名人先過(guò)戶他人再借款抵押,借名人能成功維權(quán)嗎?
---胡某等、某銀行抵押合同/執(zhí)行異議/所有權(quán)確認(rèn)糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
抵押合同糾紛 所有權(quán)確認(rèn)糾紛執(zhí)行異議糾紛 借款合同 抵押 抵押權(quán) 房屋抵押登記 借名買房
【要點(diǎn)提示】
人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁判文書具有法律約束力。人民法院生效裁判認(rèn)定了實(shí)際權(quán)利人,雖然銀行在房屋上設(shè)定了抵押權(quán),但名義登記人不能取得房屋的所有權(quán),且住建委作出了撤銷名義登記人房屋登記的決定,名義登記人將房屋作為抵押物抵押給銀行沒(méi)有物權(quán)基礎(chǔ)。在房屋權(quán)利人沒(méi)有追認(rèn)的情況下,應(yīng)屬無(wú)效。
【當(dāng)事人信息】
原告/被上訴人:胡某、胡某之女
被告/上訴人:某銀行
被告:杜某、杜某之女
【案情簡(jiǎn)介】
2004年3月25日,胡某、胡某之女與杜某簽訂房屋買賣協(xié)議,約定:胡某、胡某之女借用杜某之名購(gòu)買涉案房屋;在房產(chǎn)證辦妥后,由杜某將該房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至胡某之女名下;胡某、胡某之女于2004年3月5日已交付了房屋首付款13萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后,胡某、胡某之女對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修并實(shí)際居住至今。2011年4月,胡某、胡某之女訴至法院,要求確認(rèn)上述房屋買賣協(xié)議合法有效。2011年4月12日,法院作出一審判決書,確認(rèn)房屋買賣協(xié)議有效。杜某不服提起上訴,二審法院于2011年6月15日作出終審判決,判決駁回上訴,維持原判。后杜某向高院申請(qǐng)?jiān)賹,再審法院作出民事裁定書,裁定駁回杜某的再審申請(qǐng)。
2010年5月28日,杜某與杜某之女簽訂《存量房屋買賣合同(自行成交版)》,以55.3萬(wàn)元的價(jià)格將涉案房屋賣予杜某之女。當(dāng)月,該房屋產(chǎn)權(quán)登記變更至杜某之女名下。2011年4月7日,胡某、胡某之女起訴至人民法院,請(qǐng)求判令杜某、杜某之女之間買賣涉案房屋的民事行為無(wú)效。2012年12月18日,法院作出一審判決,認(rèn)定杜某與杜某之女之間買賣涉案房屋的民事行為無(wú)效。杜某、杜某之女不服提起上訴,二審法院作出終審民事判決,判決駁回上訴,維持原判。
2010年6月4日,某銀行與杜某、杜某之女及其配偶王某簽訂了借款合同,約定杜某向某銀行借款120萬(wàn)元,杜某之女將涉案房屋作為抵押物抵押給某銀行。2010年6月11日,某銀行取得涉案房屋他項(xiàng)權(quán)證。雙方就此借款合同,還向公證處申請(qǐng)辦理公證,該公證處出具公證書,對(duì)該協(xié)議的效力予以公證。
2012年11月16日,由于杜某未按借款合同約定還本付息,某銀行依據(jù)公證書,向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,要求行使其對(duì)涉案房屋抵押權(quán)。執(zhí)行期間,胡某、胡某之女向同一法院提出執(zhí)行異議。2013年8月26日,法院作出執(zhí)行裁定書,裁定中止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。2013年9月,某銀行向法院提起執(zhí)行異議之訴,要求判令許可該單位與杜某、杜某之女借款合同糾紛案中對(duì)杜某之女名下涉案房的執(zhí)行。2013年10月12日,法院作出民事判決書,判決駁回某銀行的訴訟請(qǐng)求。某銀行不服提起上訴,二審法院于作出終審判決,判決駁回上訴,維持原判。
2013年11月21日,住建委作出《撤銷房屋登記決定書》“杜X:依據(jù)X民事判決、X民終字第XX號(hào)民事判決和建設(shè)部《房屋登記辦法》第八十一條的規(guī)定,我委決定撤銷你名下X房屋登記……”。
后胡某、胡某之女起訴至法院,要求:確認(rèn)某銀行、杜某、杜某之女之間簽訂的抵押合同無(wú)效,并撤銷對(duì)×××房屋的抵押權(quán)登記。
【法院判決】
【一審】
一、某銀行與杜某、杜某之女簽訂的以涉案房屋為抵押物的抵押合同無(wú)效。
二、駁回胡某、胡某之女其他訴訟請(qǐng)求。
【二審】駁回上訴,維持原判。
【案件解析】
一、出名人將房屋過(guò)戶后抵銀行借款并辦理了抵押權(quán)登記,法院認(rèn)定無(wú)效有什么依據(jù)?
人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁判文書具有法律約束力。人民法院生效裁判認(rèn)定的事實(shí)足以說(shuō)明,涉案房屋的實(shí)際權(quán)利人是胡某、胡某之女。雖然某銀行在涉案房屋上設(shè)定了抵押權(quán),但杜某與杜某之女之間買賣的民事行為已經(jīng)被人民法院生效判決認(rèn)定為無(wú)效,由此杜某之女不能取得涉案房屋的所有權(quán),且住建委作出了撤銷杜某之女房屋登記的決定,杜某之女將涉案房屋作為抵押物抵押給民生銀行沒(méi)有物權(quán)基礎(chǔ)。杜某、杜某之女與某銀行簽訂的抵押合同,在涉案房屋權(quán)利人胡某、胡某之女沒(méi)有追認(rèn)的情況下,應(yīng)屬無(wú)效。
二、銀行對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行形式審查后即設(shè)定抵押權(quán),是否可以認(rèn)定為善意第三人?
【詳見(jiàn)后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第五十二條有下列情形之一的,合同無(wú)效:
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益;
(二)惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會(huì)公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
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